房产税费将为台湾创造一个良好的房产市场

 

我是不是该卖屋？、房地产还可以进场吗？这是我最近最常被朋友问到的两个问题，的确，相较于过去，最近这一年来房地产市场的变化，大家都非常有感，姑且不论价格持续高档盘旋，可看得到成交量萎缩，以及市场上人心惶惶，似乎都意味着房地产市场已经来到了转折，加上税务改革话题持续发烧，不少人都认为，这将是压垮骆驼最后一根稻草。

 

从业多年，我认为市场冲击虽在，但影响有限，怎么说呢？

 

首先，在奢侈税之后，一系列包括公告现值调整以及国税局积极查税，已经让投机客退场，许多区域已经从狂涨走向稳健格局，换言之，自用与长期投资客户占了大多数，而这一群却是房地合一将鼓励的族群，实际上影响到的持有人不如想象。

 

其次，近几年随着实价登录的资料越多，不断调高公告现值等税基，加上豪宅税的调控，加税已经成为事实，只是民众没有感觉，未来随着现值与市价的接轨，财政部已经达到了实价课税的目的，即便本次房地合一没有讨论到持有税，但持有税确实走向趋合理之路。

 

只是目前政策不明朗，必然人心惶惶，但对买方来说，这波税改可能也是金融海啸之后的最佳议价时机，和过去几波打房态势不同，现阶段价格已经来到高点，当市场价格难以向上攻坚，卖方增加的成本很难完全转嫁到买方身上。

 

在获利大幅萎缩状况下，短时间内投机型客户转战他处，也更愿意让利出清，买方有机会捡到便宜，实价登录后信息透明，卖方也不大容易有漫天喊价的空间，银行端紧缩投资户银根，促使投机者退场，自用买方也比过去更能够看清市场，买到好标的。

 

最重要的是，按照目前税改的方向，只要是自用客户，都能够被保障，若有成家打算，实在应该把握时机多看屋、多出价，除了能更了解自己的需求，更直接感受到价格波动，当然容易在最佳买点时精准切入。

 

对卖方而言，我的建议是，若打算长期持有者，可以以租养贷；资金有其他去处者，与其等待价格向上攻坚，不如趁着时机获利了结；特别是多户投资者，在不断增加持有成本下，更应该盘点手上标的，思考汰弱留强的策略，将资金做最好的配置。

 

无论是买方或是卖方都可能要认知到一个现实，未来想要靠房地产日进斗金，怎么买怎么赚的时代已经过去了，不单单是台湾经济发展已经迈入成年期，且人口红利将走入尾声，更重要的是，当交易透明、价格透明、税负透明之际，获利摊在阳光下，看得到，自然也课得到，对于投机者不利，却保障了自用客户的权利。

 

在产业面呢？我倒是相当乐观，综观台湾房仲业的发展，从过去的中人，到如今进入制度化，经历了40年的时间，每一次的转变都是为了更好、更透明的发展，1999年通过了不动产经纪业管理条例，产业进入制度化，也有了管理；2011年奢侈税排除了投机客户，让市场步上正轨，2012年的实价登录更让长久以来被诟病的价格弊端能获得导正，我也相信，随着未来税制的改革，一定可以让产业走向更健全的道路，当产业更制度化，少了杂音，也将是从业者之福。