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土壤液化信息地图公开,对房价形成3大利空走势不容乐观

时间:2016-03-14 15:14 来源:台湾房产网

土壤液化资讯,政府将于今日(3月14日)上午十时公布,但中央地质调查所官网与营建署揭露有关土壤液化资讯,至昨日为止,处处可看到仅供参考字样,尤其在使用说明,特别注明对

土壤液化资讯,政府将于今日(3月14日)上午十时公布,但中央地质调查所官网与营建署揭露有关土壤液化资讯,至昨日为止,处处可看到仅供参考字样,尤其在使用说明,特别注明对个别液化土地之潜势等级,为初步评估结果,仅供参考。


什么是土壤液化:它是地震工程的一个术语,指在外力的作用下,原本是固态的土壤变成液态,或变成粘稠的流质。土壤液化主要出现在分布深度较浅,饱和的疏松细砂、粉土质砂或粘土,且其底部排水较差。通常在外力反覆震荡下(如地震),松散的土壤因受到压缩,内部空隙减小,导致空隙内水压升高,当水压升高至超过土壤内承受的外部压力时,加上水分不能从地底排出,就会产生土壤液化。

台湾土地液化地图
 
我个人认为若今日公布的网站资讯,仍然标示仅供参考字样,那就表示政府不敢负责任的态度。
行政院消保处研议要房仲将相关资讯记载在不动产委托销售定型化契约,但据官方网站显示都加上揭露资讯仅供参考字样。
 
对此,政府要求房地产业在任何广告与图示,均为契约一部份,不准有仅供参考字样借以推卸责任,并于不动产说明书不得记载事项中第一条特别载明不得记载仅供参考字様,否则重罚。但过去政府只准官方放火,官网习惯把相当重要的资讯揭露都加注仅供参考字眼,显然是非常不负责任的错误示范。
 
追其原因,官方调查土壤液化之比例尺为25000比1,其发生误差机率不小,如果资料错误,房仲业若记载在契约内,结果因官方资讯提供错误,屋主低卖,或买方高买,买卖方因官方资料错误提供,事后要求赔偿,到底谁要负责?这就是官方担心的问题,若此次资讯公布,官网仍然刻意加上仅供参考字样,就知官方心态对土壤液化只提供初级精度揭露的准确度,连政府都没有信心,企图卸责,甚至不敢负责,这样仅供参考的资讯,政府怎能轻率公布?
 
公布土壤液化潜势区初级精度资料,只是片面的资讯透明化
 
业者绝对支持房屋资讯全面透明,但政府不能头痛医头,脚痛医脚,921断层错位引起震灾就急于公布断层带,今年2月6日台南永康因土壤液化区引起震灾,就要急于公布土壤液化潜势区,甚至消保会准备要业者将官网仅供参考的资讯登载在契约内,未来,因为这种专业资讯非房仲肉眼与经验知识所能调查,如果因官方资讯不够精准产生误差,将来造成买卖方对成交价错误判断的损失赔偿,业者承担不起责任,政府又只会以仅供参考推卸责任,那房地交易因误判造成的赔偿纠纷恐将层出不穷,后果也将不堪设想。
 
防范震灾应先认识地震引起严重灾害的五大主要因素:
 
1. 建筑物邻近断层带
 
2. 土壤液化潜势区发生液化现象
 
3. 建筑物太过老旧
 
4. 建筑物耐震设计与施工品质不良
 
5. 人为不当的二次施工,例如摧毁结构梁柱或剪力墙。
 
同样会引起震灾,断层带为何不敢要求业者调查揭露?
 
三年前,本人担任房仲业全国联合会理事长时,内政部在检讨研议修正不动产说明书应记载事项,曾多次要求房仲业者将断层带记载在说明书中,内政部地政司认为官方网站有断层带相关资讯可查,房仲业有责任把资讯写入明书告知消费者。但业者实际操作,官方网站虽有断层带资料,却注明仅供参考,而且未说明房地如果在断层带有什么危险,几级地震会产生的危险如何?断层带周缘几公里内会因断层错位带来何等灾害,另外,核一、核二厂是否处于山脚断层多少公里范围,几级地震会造成大台北盆地多严重灾难?若政府不说明清楚,房仲业对断层的揭露与调查也会不清不楚,最后,新版不动产说明书应记载事项,政府并未纳入断层带。
 
土壤液化潜势区公布,负向与正向房地建物都应全面揭露
 
土壤液化资讯和断层带资讯类似,都是地震发生时才会引发的风险,台湾多震,我支持应把地震发生时各种风险相关资讯都公布,但资讯透明不能片面性,而应是全面性,如公布土壤液化高风险区,应把区内有做好土壤改良、基桩打入岩盘的建筑物一并公布,除了负面表列清楚,也应正面表列安全无虞的建筑物,以维护优质建商优质建物住户的权益,并减少民众不必要的恐慌,当然,更重要的是资料准确性,而且如果要记载在房仲委售契约内,官方公布的资讯就要彻底负责,不能再加注仅供参考字样。
 
 
 
最后,对地震的防灾减灾我个人提出八大建言:
 
1. 资讯全面揭露~防震防灾资讯揭露,不能只是片面不完整资讯
2. 防震知识全面性彻底宣导~资讯全面透明化之前,政府应先积极宣导防灾与减灾之知识,防止不当人为因素造成严重灾害。(例如台北东星大楼丶新庄博士的家丶台南维冠大楼所造成严重伤亡,都是建物施工品质与人为因素造成)
 
3. 全面完成更严密的地质钻探计划~建构更精度的资讯才能公布,预防片面资讯引发的民众恐慌与不当的损失。
 
4. 土壤液化潜能区资讯之公布,负向正向同时表列~资讯揭露应涵盖土壤液化程度与地上建物耐震程度之负面与正面资讯揭露。前任地政司长王铭正在三年前要求房仲业不动产说明书应载明直径300公尺之嫌恶设施时,就同时要求正向表列,将学校丶公园丶捷运…等对商圈有益的公共设施一并要求业者纳入,业者也表示支持。
 
5. 断层地带延伸区域之资讯公布,应涵盖公部门机构~包括核一与核二位处于金山山脚断层的地缘关系与震度等级的危害程度预测与说明。
 
6. 六都全面完成老屋健检~审慎检测评估建筑物的耐震程度与须补强措施。
 
7. 启动防灾型都更计划~配合老屋健检,发挥公权力,规划执行防灾型都更。
 
8. 提升防灾预测技术与能力,达到减灾效果。
 
 
土壤液化震撼弹!3利空压力大
 
 
经济部已完成土壤液化区查询系统,预计3月14日上线,民众只要上网输入地址,就可查出自宅或是想买的房子,所在区位是否为土壤液化潜势区。业界人士认为资讯公开后,土壤液化区恐出现三大利空现象,房市将面临极大压力。
●房贷成数下修
 
瑞普莱坊市场研究部副总监黄舒卫表示,现行银行办理房贷,对山坡住宅、有土石流疑虑的地区,都相当保守,土壤液化潜势区虽非立即危险,但预料银行不仅在鉴价上会打折,放款成数也会降低,尤其是被公布为红色、黄色等土壤液化风险较高的地区,房贷成数更可能大降。
 
他表示,由于房市景气反转,为防逾放呆帐增加,银行目前房贷成数都相当保守,即便区位不错的房子,放贷成数也大多只在七成五至八成,信用管制区内更是严格执行第二房以上只贷六成的规定。
 
黄舒卫表示,房贷成数是民众购屋一大关键,不论是自住或投资都是如此,银行紧缩土壤液化区房贷,将使区域购屋动能减弱,对房市相当不利。
 
●地价下跌
 
虽然土壤液化区仍可兴建住宅,即便高风险区,一般认为,只要做好土质改良,还是可以盖房子,但房地产业者多认为,液化区的土地价格仍会下跌。
 
主要是目前房价下跌趋势成形,作为兴建住宅原料的土地,目前虽仍ㄍ一ㄥ住,但下修压力愈来愈大,土壤液化给建商很好的杀价借口,土地需要改良,就得多花营建成本,地主当然得降价。
 
●急售屋急杀
 
土壤液化潜势区公布后,业界认为,短时间内,潜势区内的房市一定会出现急冻现象,买方会暂缓购屋动作,静观房市发展,让已经低迷的买气进一步下探。
 
住商不动产企研室表示,对不缺钱的委售屋主来说,可能也以静观其变因应,但对于有资金需求的屋主,这种观望、停滞气氛,会加深疑虑甚至恐慌,在担心可能套住卖不掉的情况下,可能大幅降价求售。
 
 
土壤液化区全都露网友:房价也液化?
 
 
土壤液化潜势区资讯查询系统中午12时正式上线,分为民众版、专业版,但开放后立即塞爆,网友反映登入不进去,也有网友直接点出,房价也要液化了?
 
经济部地质调查所今天公布全台8县市土壤液化潜势区,开放查询台北市、新北市、宜兰县、新竹县市、台南市、高雄市、屏东县8县市土壤液化潜势区,土壤液化潜势区低、中、高分别以绿色、黄色、红色代表。
 
经过早上的测试,中午12时开放土壤液化潜势区网站,立即塞爆一度当机,网友在PTT上反映,根本上不去。
 
根据8县市土壤液化潜势资料,有网友参考后认为,就看地基有没有做好、地盘改良,也可以改善。
 
不过,针对高潜势区,网友也不免担心,指出老公寓自求多福,台北有大地震就知道。
 
外界关心土壤液化高危险潜势区域,是否造成房价下滑,网友觉得,房价要液化了;但也有网友说房价井喷、赶快扫货喔。
 
另有网友认为公布土壤液化潜势区后,是建商有理由涨价的假议题,台北房价才不会这样下跌。