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回顾台湾房价这10年变化,台北、新北、台中、高雄4都市涨跌如何

时间:2019-04-29 16:37 来源:台湾房产网

【台湾房价十年调查1】四都房价惊人翻涨以前不买现在捶心肝 房市景气长期看坏,不少人都在问房市何时崩盘,但媒体调查台北市、新北市、台中市、高雄市共四都十年房价,发现价

【台湾房价十年调查1】四都房价惊人翻涨以前不买现在捶心肝
 
房市景气长期看坏,不少人都在问房市何时崩盘,但媒体调查台北市、新北市、台中市、高雄市共四都十年房价,发现价格只涨不跌,平均涨幅最高的台中市有114%,然后是新北市的74%、台北市的64.4%,涨最少的高雄市也有53.7%,每坪成交单价和十年前相较,都涨了10~15万元,综观整体涨幅最高的,都是过去认为鸟不生蛋的市郊,因市区房价翻涨,逼使建商和购屋者朝郊区发展;学者认为,只要有居住需求存在,房价就只有小修,不会崩盘,未来就会继续涨。换言之十年前不买房,现在捶心肝。

台北市房价涨幅地图
 
台北市2008年、2018年的各行政区平均房价,其中,包括大同、文山、万华区,每坪房价仅2字头,相当于现在新北市淡水、林口、树林等区房价,而10年来,大同区均价从2008年的每坪27.9万元,至2018年已达54.3万元,涨幅近95%;而万华区房价从2008年每坪25.6万元,10年涨近8成,来到46万元,涨势双双位居台北市前2位置。

 
豪宅价格也不可同日而语,2005年底推出的豪宅王帝宝,当年每坪成交行情仅8字头,如今每坪至少得拿出250万元,才有机会入主。

 
新北市涨幅也很可观,树林、芦洲、五股、新庄等4区房价,10年涨幅在98~99%间,信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示,新北市房价跟随北市上涨,尤其有捷运开通加持的芦洲、新庄等地区与重划区涨势更为明显。
 
 
有趣的是,新北市平均涨幅74%,但淡水区平均单价虽有20万元水平,又有影城、轻轨的利多,但涨幅仅9%,平均房价每坪仅小涨1.7万元,涨幅不到1成,相较于过往与淡水区同一阵线的板桥、新店及永和区,房价都已站稳4字头,跃升新北市最贵行政区,淡水相较而言,成为拖累各区房价的猪队友。
 
 
台中十年来房价涨势惊人,29个行政区中,有13个行政区涨幅逾100%,其中又以市郊增幅愈快,包括龙井、大肚、大雅、雾峰涨最多,幅都在150%以上;东森房屋龙井东海加盟店业务经理王圣德举例:「2008年龙井旧大楼,一坪5万元、8万元也不一定有人要,如今新屋至少都15万元,尤其是在大肚山上单价都逼近2字头,土地一直贵起来,房价也回不去了。」
 
 
以价格来看,十年前台中平均单价不到10万元,如今最低均价都要15万元,专家分析,蛋白区涨幅激增,除因三井Outlet,以及捷运蓝线、山手线的交通利多之外,「主要还是市区房价贵了,无论是建商推案或是民众购屋都转往郊区。」
 
 
高市是十年来变化最大,包括捷运和高铁通车、汉神巨蛋开幕,市区重心由南高雄移至北高雄,甚至连市长都政党轮替,但房价涨幅最少,平均房价上涨53.7%,2008年的平均 价每坪9.47万元,但到了2018年每坪已经涨到14.56万元。
 
 
不过涨幅最高的不是新开发的鼓山、左营区,也不是交易量大的凤山、三民,反而是早期开发的前金区,10年来放价涨幅达84.1%。龙登国际广告总经理戴嘉圣表示,前金区的生活机能成熟,爱河、汉神百货成功店等都在前金,而且学校多是传统的文教区,许多军公教人员在此处购屋。
 
 
加上该区土地稀有,建商开发都以豪宅为主,例如京城凯悦、国泰O2馥建筑等,也拉高前金区房价。
 
 
跌破眼镜的还有鼓山及左营,这2个行政区10年房价涨幅分别是53.1%及52.8%,仅排名高雄第7和第8名;交易量最大的凤山区,房价10年涨幅仅36.7 %,排名全市第14,住商不动产凤山文山加盟店店长郑启峰表示,其实凤山在2003年SARS时期房价非常低,新建案每坪8万就买得到,中古屋也只要每坪6~7万元,但郑启峰指出,凤山在2003~2008年已经先涨1波,到2008年时房价已经来到10万出头,也因此从2008~2018年的这10年间,凤山的涨幅才没那么明显。
 
 
调查显示,房价十年来持续上涨,淡江大学产业经济系副教授庄孟翰表示,2008年台湾房市因金融海啸影响,还属房市低点,至2015年回升到相对高点,再到2018年属微微下修状况。

 
「房市不会出现崩盘状况。」庄孟翰认为台湾目前整体房市还是属于U型谷底的盘整状况,他不认为房市会出现房价崩盘的状况,包括自2008年美国QE货币宽松政策,造成热钱间接流向台湾房市,市场也持续有投资客投资,加上台湾人普遍有超额储蓄现象,许多人会把储蓄的钱放在房地产市场,因此市场过去至今仍有不少交易。
 
 
庄孟翰表示,房价崩盘发生状况,会是房价至少下跌超过三成,且建商的余屋过多,且法拍屋的物件都乏人问津才有可能发生,他形容现在台湾房价比较像「软着陆」 ,也就是房价属于微降修正的盘整状况。
 
 
庄孟翰指出,由于市场持续存在包括首购族、中小坪数屋、两房换三房、豪宅顶层族群等需求,所以房价未来还是持续看涨。
 
 
国立屏东大学不动产经营学系教授赖碧莹表示,因为2008年房价的基期较低,所以台湾房市十年出现上涨结果是合理现象,中间当然有起起伏伏,但她也认为房市不会出现崩盘状况,主因是台湾经济状况稳定,且台湾人有投资地产偏好,只是市场涨幅不见得符合期待。


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【台湾房价十年调查2】北市老旧区涨幅95% 房市崩盘根本屁话
 
10年前后大挑战,对照台北市10年前与现今房价,可发现10年前大同、文山、万华等3行政区,房价均价每坪仅2字头,但也或许是蹲低跳高,10年后,大同、万华区却成为12行政区中,房价涨幅最剧烈的区块,其中,大同区房价10年涨幅甚至来到95%。而全台北市10年前平均房价每坪36.5万元,至今则达60万元,10年涨幅超过6成。房市专家评断,「重回10年前房价,不是不可能,是政府、建商要不要而已!」

 
根据房仲业者内部成交资料、与实价登录资讯交叉比对,2008年、2018年的台北市各行政区平均房价,其中,包括大同、文山、万华区,每坪房价仅2字头,相当于现在新北市淡水、林口、树林等区房价,而10年来,大同区均价从2008年的每坪27.9万元,至2018年已达54.3万元,涨幅近95%;而万华区房价从2008年每坪25.6万元,10年涨近8成,来到46万元,涨势双双位居台北市前2位置。
 
 
住在台北市万华区的黄妈妈,15年前因为想换屋,购入万大路一处35坪、格局3房电梯华厦,总价约680万元。她说:「当时房子根本没有人要,到处都是滞销房子,所以不觉得特别便宜。」如今回头来看,黄妈妈当年买的房子幸运的买在房市起涨点,社区因为地段好、维护佳,过去7年仅有2笔交易买卖,2013年楼上同格局出售,因正处房市大多头,最后以总价1900万元成交,换算黄妈妈当年购入的价格,已经翻涨了近3倍。
 
 
黄妈妈说:「其实涨的有点夸张,自己都有点吓到,当初单纯觉得买在大马路旁边比较有未来性,这几年刚好又碰到捷运万大线动工才有这个行情,但是房价还是涨得不太合理。」

 
住商不动产企画研究室经理徐佳馨认为,大同、万华两区在近10年西区轴线翻转带动下,加上机捷通车、万大线开挖等话题,都让买方愿意转进,房价因而攀升快速;文山区作为台北市最便宜门牌,吸引不少首购转进,另外,少子化使私立明星学校周边大坪数产品,备受瞩目,「除此之外,这些区域在这10年来也有不少推案,影响所及,也把中古屋行情一并拉抬。」

 
但提及房价是否有机会回归10年前2字头水平,徐佳馨说:「房价要大幅度腰斩,除非整体市场失衡,房价几乎是回不去了。只有一种可能,就是该产品屋龄老、屋况差、地点又偏僻。」
 

而豪宅集中的大安、信义区,10年前行情又是如何?其中,大安区2008年平均行情每坪52.9万元,据了解,2005年底推出的豪宅王「帝宝」,当时成交行情,单价甚至约仅8字头;而2018年大安区均价约84万元,如今的「帝宝」,每坪至少得拿出250万元,才有机会入主。
 

信义区2008年均价每坪43.2万元,10年后来到72.1万元,10年涨幅约67%。中信房屋行销企划副理江龙名说:「信义区房价两极,有已攀升至均价200万元的信义计划区豪宅区、也有老旧公寓集中的北医商圈一带,相互拉抬的作用之下,房价涨幅超越大安区。」
 

房市专家SWAY对于房价「有去无回」,则直言:「是建商要不要降、政府要不要作的问题而已!」SWAY进一步解释:「政府可以透过税制,去抑制房价的飙涨,尤其是非自用持有户,应给予重税,假设是现在课税标准的10倍,还有谁敢囤房、坐地喊价?」另外,SWAY说,依照劳退平均提缴工资的数字来看,台北市平均薪资水平来看,10年来仅涨约2成,但房价却飙涨6成;蓬莱米的零售价格,以2008年对照最新的2017年资料来看,仅涨不到15%,为什么房价可以『尽情』飙涨。」
 

SWAY认为,「建商打出原物料、土地等行情续涨,促使房价只能涨不能跌的理由,过份牵强。那怎么不说这几年,靠着雨遮赚了多少?」SWAY也呼吁民众出手买房前,还是得慎选标的、量入为出,「以免成为堆叠房价的帮凶之一。」
 
新北独它涨不了建轻轨盖影城呒效

新北房价涨幅地图
 
10年房价挑战,新北市反应两极,有如树林、芦洲、五股、新庄等区,10年涨幅接近1倍者,也有如淡水区,10年房价仅成长不到1成的龟速竞赛者。业者笑称:「若要期待房价重回10年前水平,多年维持2字头平均房价的淡水区,在供需失衡持续扩大的情况下,应是最有机会的一区了。」
 
根据信义房屋、住商机构统计内部成交资讯显示,2008~2018年的10年间,房价成长最剧烈的区块,是树林、芦洲、新庄及五股区,4区房价10年涨幅在98~99%间。而10年前除上述4区外,如林口、泰山、三重、土城及汐止区,平均房价,皆在1字头之谱,就连被戏称为「鬼城」的淡水区,平均单价都能有20万元水平。
 
讽刺的是,过往与淡水区站在2字头,同一阵线的板桥、新店及永和区,如今,房价都已站稳4字头,跃升新北市最贵行政区,而淡水区10年来,平均房价每坪仅小涨1.7万元,涨幅不到1成。
 
东森房屋研究中心经理于静芳分析,淡海新市镇过去因市场高度期待淡海轻轨议题,当地持续大量推案,齐聚近百建案,2013年「丽宝微笑庄园」每坪开价30万元,拉高新市镇不少建案房价上看3字头,并带动2013年整体新屋平均成交单价28万元高峰,但2014年下半年后打房政策影响,均价一路下修,2016年V10淡海新市镇站,周边5年新屋均价每坪更仅剩18万元,房价下修有2~3成,近2年则随着投资客退场转手去化告一段落,加上央行冻涨及放宽管制、首购族青睐当地亲民房价、轻轨通车、影城等议题,看屋人潮纷纷出笼,因此,不少屋主较坚持价格,目前沿线各站多维持在每坪20~23万元。
 
住商不动产企研室经理徐佳馨说,树林区10年房价涨幅99%,「该区分作树林车站周围,跟北大特区,交易最热。当时车站周围平均房价每坪10万元,北大特区单价则在12~14万元间。而随着北大特区供给趋于饱和、需求也维持相当水平、整体机能到位,区域房价也有相当提升。」
 
信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示,10年房市上涨与金融海啸后的量化宽松与遗赠税调降有关,新北市房价跟随北市上涨,尤其有捷运开通加持的芦洲、新庄等地区与重划区涨势更为明显。而这累积多年的涨势,在2014年开始回档修正,不过修正幅度大约在1成左右,近2年在自住买盘支撑下,价格进入盘整区,未来新北市还是会持续吸纳双北市的自住买盘,一方面是双北市工作机会带来就业与居住需求,另一方面则是北市再过几年,屋龄超过40年以上的比例就达5成,面对高房价与住宅老化趋势,新北市需求依然稳定,但非市场主流的大坪数产品,价格压力相对大。
 
 
【台湾房市十年调查4】台中市13区涨逾100% 蛋黄区起涨再外扩

台中房价涨幅地图
 
对照台中十年来房价,29个行政区中,有13个行政区涨幅逾100%,其中又以愈偏远落后的蛋白区,增幅速度却愈快,又以市郊的龙井、大肚、大雅、雾峰涨最多,幅都在150%以上,以价格来看,10年前台中平均单价不到10万元,如今最低均价都要15万元,专家分析,蛋白区涨幅激增,除因三井Outlet,以及捷运蓝线、山手线的交通利多之外,「主要还是市区房价贵了,无论是建商推案或是民众购屋都转往郊区。」
 
根据住商机构统计台中10年平均房价,「龙井、大肚、大雅、雾峰」,即包办涨幅前4名,10年期间涨势高达150%以上,住宅平均单价从原本5~8万元,暴增到15万元上下,以涨价幅度来说,堪称之最。
 
东森房屋龙井东海加盟店业务经理王圣德举例说:「当年龙井若是旧大楼,一坪5万元、8万元也不一定有人要,如今新屋至少都15万元,尤其是在大肚山上的,单价都逼近2字头,算一算涨幅是很惊人,因为土地一直贵起来,房价也回不去了。」
 
传统蛋白区、甚至蛋壳区能够如此飙涨,追溯原因在于过去10年间,台中市区从蛋黄区起涨再向外扩张,以西屯七期为例,地价从原本的百万元,一直到最高成交单价300万元,例如当年指标豪宅「理性与感性」单价2字头上下,如今主力每坪40万元上下,才有机会入主。
 
依照统计资料分析指出,台中主要市区西屯、南屯、北屯区,都有超过100%的涨幅,南屯、西屯平均住宅单价更来到25~30万元,为全台中之冠。住在西屯青海路旁的朱小姐,2008年因工作南漂台中,隔年选在绿园道旁买房,30坪、2房,总价仅330万元;2016年隔壁邻居卖屋,坪数相似就卖了近700万元,涨幅高达2倍。
 
不过朱小姐说:「台中房价算是被低估了,10年前市区一堆每坪10万元出头的中古屋,随着交通建设、中科园区等发展,价格才慢慢补涨,最近也打算再买第二间,锁定南屯单元2一带,看好未来发展。」
 
杨干意表示,房地产向来有外扩效应,当市区起涨后,到了一定程度,渐渐地向外扩张,也带起近年一波轻移民,从原本首购族迁往台74线外围,如北屯一带,一直到这3年连最外围的海线一带,龙井、大肚、清水等地,涨幅都相当惊人;但反过来说,未来房市修正也会最先由这些地方率先反应。不过市场是否会回到10年前房价?他认为,主要还是要看政策及利率,目前房市政策底定,利率仍保持再超低利率,所以短期内还不至于全面性修正。
 
民众陈先生说:「现在的房地产早已沦为商品、而非必需品,既然是商品看待,政府应该就要增加税率,例如空屋税或是非自用的持有税。」另外店面、土地等不同产品,如果任意飙涨不管控,对于市场经济、民生消费都是一大伤害,也造就许多蚊子商圈、蚊子店面。
 
 
【台湾房价十年调查5】高雄市文教区一支独秀涨幅超​​越豪宅区首购宅

高雄房价涨幅地图
 
10年对比正流行,很多人会拿出10年前的照片和现在做比较,但如果比较高雄10年前和现在的房价,期待房价下跌的人恐怕要失望了,因为根据数据显示,近10年来高雄平均房价上涨53.7%,甚至许多行政区的房价涨幅都超过50%,让许多期待房价崩盘的族群扼腕。

 
高雄近10年的变化包括捷运和高铁通车、汉神巨蛋开幕,市区重心由南高雄移至北高雄,甚至连执政党都换人,房价变化更是大,根据住商机构的统计,高雄2008年的平均房价每坪9.47万元,但到了2018年高雄房价每坪已经涨到14.56万元,平均涨幅53.7%。

 
不过令人讶异的是,这10年来高雄房价涨幅最高的不是新开发的鼓山、左营区,也不是交易量大的凤山、三民,反而是早期开发的前金区,10年来放价涨幅达84.1%。龙登国际广告总经理戴嘉圣表示,前金区的生活机能成熟,爱河、汉神百货成功店等都在前金,而且学校多是传统的文教区,许多军公教人员在此处购屋。

 
前金区土地稀有,建商开发都以豪宅为主,例如「京城凯悦」、「国泰O2馥建筑」都在此处,少有首购产品,也是前金区房价迅速拉高的关键。

 
前金区社区「圣田民生」的住户杨小姐表示,2002年购入该社区50坪住家时每坪最多10万元,但根据实价登录,近几年该社区交易房价最低每坪也有18.2万元,最高曾于2014年达到每坪27万元,若以2018年前金区平均房价每坪18.8万元计算,杨小姐若现在把房子卖掉现赚440万元,也说明了不仅新豪宅拉抬前金区房价,就连中古屋房价也水涨船高。

 
而盐埕、小港分别以75.8%及68.8%分占高雄10年房价涨幅的第2、3名,同样令人感到讶异。戴嘉圣指出,这些行政区10年前鲜少有新大楼推出,中古产品都是公寓或华厦,屋龄较高房价也低,但近几年都有新建案推出,才会拉高平均房价。不过若以2018年的数据来看,盐埕区房价每坪12.85万元,小港区房价每坪11.83万元,若单看新建案房价也仍在1字头,其实仍是平价区。

 
跌破眼镜的还有鼓山及左营,这2个行政区10年房价涨幅分别是53.1%及52.8%,仅排名高雄第7和第8名,民众卢先生就认为,应该是左营涨最多,因为看起来最光鲜亮丽,得知涨幅最大是前金区感到有点错愕。另1位曾先生也认为是鼓山或左营涨最多,对于为何前金涨幅最大也说不出所以然。

 
而凤山这个高雄交易量最大的行政区,房价10年涨幅仅36.7%,排名全市第14,住商不动产凤山文山加盟店店长郑启峰表示,其实凤山在2003年SARS时期房价非常低,新建案每坪8万就买得到,中古屋也只要每坪6~7万元,但郑启峰指出,凤山在2003~2008年已经先涨1波,到2008年时房价已经来到10万出头,也因此从2008~2018年的这10年间,凤山的涨幅才没那么明显。

 
炒房难赚投资客退场全台交易量减三成
 
10年房价落差,从买卖移转栋数揭密。根据内政部统计处最新统计资料显示,2018年,全台买卖移转栋数为27.8万栋,对比2008年的37.9万余栋,倒退约27%。其中,又以拍卖移转栋数量体,倒退最严重,2018年全台拍卖移转栋数为5234栋、对比2008年近2.5万栋,倒退近8成。专家分析,拍卖市场属整体房市反指标,拍卖量体「倒退噜」则凸显目前市况相对稳定,「急需资金或债务可能出问题的民众,可以顺利售屋变现,免承受流入法拍市场的风险。」
 
 
根据内政部统计处最新统计资料显示,2018全年的买卖移转栋数为27.8万栋,年增约4.5%,较10年前减少约27%。拍卖移转微增至5234栋,至于继承移转栋数则持续创下新高,达到5.6万栋,不过若与10年前的买卖移转栋数相比,则可发现拍卖移转10年来减少约8成,不过继承却是增加57%。
 
 
信义房屋不动产企研室专经理曾敬德表示,「10年前整体房价水准较低,加上当年上半年的投资买盘兴盛、新成屋交屋量大,使得全年买卖移转栋数,冲上37.9万栋,而2018年市场只剩自住客,投资买盘疲弱加上交屋量不也若当年多,10年时间移转栋数减少约10万栋。」而以买卖移转栋数连续2年反弹的状况来看,交易量也反应出市场触底盘整的态势。
 
 
曾敬德补充:「至于拍卖移转虽较2017年的4899栋,略升6.8%,来到5234栋,但约较2008年的拍卖移转2.5万栋,减少约8成。反应当前因债务或欠缴房贷,而流入法拍市场的量少,显示市场大致维持稳定,急需资金或债务可能出问题的民众,得以顺利售屋变现。」
 
 
继承移转栋数不断写下新高,曾敬德认为,是受到高自有住宅率与人口持续老化影响,因此继承栋数不断写下新高,预料这样的趋势将会持续下去。
 

【台湾房价十年调查7】建商推案年年激增「房市不会因景气跌价」
 
台中10年房价涨了一番,证实了「早买早享受」,但是还没有买房的年轻人仍占大多数,许多人可能想着今年房价是否能够持续修正,趁势大买?专家表示,今年交易量预期还会上升,价格要修正的可能性不多,只有总价2000万元以上的高总价换屋产品,才较有可能有5%些微修正。
 
 
住商机构统计台中10年房价变化,几乎是从市区涨到最外围郊区,甚至带动周边彰化、员林房地产涨势,挡也挡不住,最外围地价从一坪不到10万元,涨到快20万元,反映在新屋市场即是透天新案锐减、低总价大楼竞相推出,甚至去年台中总推案户高达1万6千户,创下近3年最大量,显示房市从来没有不景气而跌价。
 
 
至于新的一年,中信房屋中彰投驻区经理杨干意指出,今年美国虽然升息,但是台湾似乎没有本钱跟着升息,预料低利率会持续,银行现在利率1.6%上下都很愿意承做,也成为房市价格最大基石。而供给需求面,近期低总价尤其千万元以内的物件,几乎都没有让利空间,甚至有时候还很抢手;但是高总价2000万元以上,市场需求小、修正幅度才会出现,所以新的一年,整体价格将跟去年盘整态势一致,高总价物件易有5%左右价格修正。
 
 
杨干意建议,今年台中有不少投资建设完工,例如中区附近的投资案酒店、百货及新车站,都是正在进行中利多,当地房价基期低,就比较有潜力空间,另外像是捷运绿线虽然初期预期效益不高,但房市有话题,相对有保值性。