回顾台湾房价这10年变化,台北、新北、台中、高雄4都市涨跌如何

【台湾房价十年调查1】四都房价惊人翻涨以前不买现在捶心肝

 

房市景气长期看坏，不少人都在问房市何时崩盘，但媒体调查台北市、新北市、台中市、高雄市共四都十年房价，发现价格只涨不跌，平均涨幅最高的台中市有114％，然后是新北市的74%、台北市的64.4%，涨最少的高雄市也有53.7％，每坪成交单价和十年前相较，都涨了10～15万元，综观整体涨幅最高的，都是过去认为鸟不生蛋的市郊，因市区房价翻涨，逼使建商和购屋者朝郊区发展；学者认为，只要有居住需求存在，房价就只有小修，不会崩盘，未来就会继续涨。换言之十年前不买房，现在捶心肝。

 

台北市2008年、2018年的各行政区平均房价，其中，包括大同、文山、万华区，每坪房价仅2字头，相当于现在新北市淡水、林口、树林等区房价，而10年来，大同区均价从2008年的每坪27.9万元，至2018年已达54.3万元，涨幅近95%；而万华区房价从2008年每坪25.6万元，10年涨近8成，来到46万元，涨势双双位居台北市前2位置。

 

豪宅价格也不可同日而语，2005年底推出的豪宅王帝宝，当年每坪成交行情仅8字头，如今每坪至少得拿出250万元，才有机会入主。

 

新北市涨幅也很可观，树林、芦洲、五股、新庄等4区房价，10年涨幅在98~99%间，信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，新北市房价跟随北市上涨，尤其有捷运开通加持的芦洲、新庄等地区与重划区涨势更为明显。
 

 

有趣的是，新北市平均涨幅74％，但淡水区平均单价虽有20万元水平，又有影城、轻轨的利多，但涨幅仅9％，平均房价每坪仅小涨1.7万元，涨幅不到1成，相较于过往与淡水区同一阵线的板桥、新店及永和区，房价都已站稳4字头，跃升新北市最贵行政区，淡水相较而言，成为拖累各区房价的猪队友。
 

 

台中十年来房价涨势惊人，29个行政区中，有13个行政区涨幅逾100％，其中又以市郊增幅愈快，包括龙井、大肚、大雅、雾峰涨最多，幅都在150%以上；东森房屋龙井东海加盟店业务经理王圣德举例：「2008年龙井旧大楼，一坪5万元、8万元也不一定有人要，如今新屋至少都15万元，尤其是在大肚山上单价都逼近2字头，土地一直贵起来，房价也回不去了。」
 

 

以价格来看，十年前台中平均单价不到10万元，如今最低均价都要15万元，专家分析，蛋白区涨幅激增，除因三井Outlet，以及捷运蓝线、山手线的交通利多之外，「主要还是市区房价贵了，无论是建商推案或是民众购屋都转往郊区。」
 

 

高市是十年来变化最大，包括捷运和高铁通车、汉神巨蛋开幕，市区重心由南高雄移至北高雄，甚至连市长都政党轮替，但房价涨幅最少，平均房价上涨53.7%，2008年的平均 价每坪9.47万元，但到了2018年每坪已经涨到14.56万元。
 

 

不过涨幅最高的不是新开发的鼓山、左营区，也不是交易量大的凤山、三民，反而是早期开发的前金区，10年来放价涨幅达84.1%。龙登国际广告总经理戴嘉圣表示，前金区的生活机能成熟，爱河、汉神百货成功店等都在前金，而且学校多是传统的文教区，许多军公教人员在此处购屋。
 

 

加上该区土地稀有，建商开发都以豪宅为主，例如京城凯悦、国泰O2馥建筑等，也拉高前金区房价。
 

 

跌破眼镜的还有鼓山及左营，这2个行政区10年房价涨幅分别是53.1%及52.8%，仅排名高雄第7和第8名；交易量最大的凤山区，房价10年涨幅仅36.7 %，排名全市第14，住商不动产凤山文山加盟店店长郑启峰表示，其实凤山在2003年SARS时期房价非常低，新建案每坪8万就买得到，中古屋也只要每坪6~7万元，但郑启峰指出，凤山在2003~2008年已经先涨1波，到2008年时房价已经来到10万出头，也因此从2008~2018年的这10年间，凤山的涨幅才没那么明显。
 

 

调查显示，房价十年来持续上涨，淡江大学产业经济系副教授庄孟翰表示，2008年台湾房市因金融海啸影响，还属房市低点，至2015年回升到相对高点，再到2018年属微微下修状况。

 

「房市不会出现崩盘状况。」庄孟翰认为台湾目前整体房市还是属于U型谷底的盘整状况，他不认为房市会出现房价崩盘的状况，包括自2008年美国QE货币宽松政策，造成热钱间接流向台湾房市，市场也持续有投资客投资，加上台湾人普遍有超额储蓄现象，许多人会把储蓄的钱放在房地产市场，因此市场过去至今仍有不少交易。
 

 

庄孟翰表示，房价崩盘发生状况，会是房价至少下跌超过三成，且建商的余屋过多，且法拍屋的物件都乏人问津才有可能发生，他形容现在台湾房价比较像「软着陆」 ，也就是房价属于微降修正的盘整状况。
 

 

庄孟翰指出，由于市场持续存在包括首购族、中小坪数屋、两房换三房、豪宅顶层族群等需求，所以房价未来还是持续看涨。
 

 

国立屏东大学不动产经营学系教授赖碧莹表示，因为2008年房价的基期较低，所以台湾房市十年出现上涨结果是合理现象，中间当然有起起伏伏，但她也认为房市不会出现崩盘状况，主因是台湾经济状况稳定，且台湾人有投资地产偏好，只是市场涨幅不见得符合期待。


大陆人在台湾买房后福利主要有2个，一个是可以取得台湾1年多次往返累积可以停留4个月的入台证（买房人也可以选择一次性停留满4个月），这对经常因为商务原因往返台湾的人来说非常便利，因为不需要台湾保证人，不需要台湾邀请公司，只有你买的房子在，这种入台证就可以一直申请，真是一房在手，签证无忧啊！大陆人在台湾买房后可以在台湾开立台湾银行账户吗？答案是肯定的，可以！台湾对外汇管制比中国大陆宽松很多，方便与世界其他“台湾地区”的业务往来。对于很多想有台湾银行账号的大陆人来说，买个总价20万人民币不到的房，真是性价比比较高的一件事情。接下来我们就给大家介绍下这套房子的情况。



 

 

【台湾房价十年调查2】北市老旧区涨幅95％ 房市崩盘根本屁话

 

10年前后大挑战，对照台北市10年前与现今房价，可发现10年前大同、文山、万华等3行政区，房价均价每坪仅2字头，但也或许是蹲低跳高，10年后，大同、万华区却成为12行政区中，房价涨幅最剧烈的区块，其中，大同区房价10年涨幅甚至来到95%。而全台北市10年前平均房价每坪36.5万元，至今则达60万元，10年涨幅超过6成。房市专家评断，「重回10年前房价，不是不可能，是、建商要不要而已！」

 

根据房仲业者内部成交资料、与实价登录资讯交叉比对，2008年、2018年的台北市各行政区平均房价，其中，包括大同、文山、万华区，每坪房价仅2字头，相当于现在新北市淡水、林口、树林等区房价，而10年来，大同区均价从2008年的每坪27.9万元，至2018年已达54.3万元，涨幅近95%；而万华区房价从2008年每坪25.6万元，10年涨近8成，来到46万元，涨势双双位居台北市前2位置。
 

 

住在台北市万华区的黄妈妈，15年前因为想换屋，购入万大路一处35坪、格局3房电梯华厦，总价约680万元。她说：「当时房子根本没有人要，到处都是滞销房子，所以不觉得特别便宜。」如今回头来看，黄妈妈当年买的房子幸运的买在房市起涨点，社区因为地段好、维护佳，过去7年仅有2笔交易买卖，2013年楼上同格局出售，因正处房市大多头，最后以总价1900万元成交，换算黄妈妈当年购入的价格，已经翻涨了近3倍。
 

 

黄妈妈说：「其实涨的有点夸张，自己都有点吓到，当初单纯觉得买在大马路旁边比较有未来性，这几年刚好又碰到捷运万大线动工才有这个行情，但是房价还是涨得不太合理。」

 

住商不动产企画研究室经理徐佳馨认为，大同、万华两区在近10年西区轴线翻转带动下，加上机捷通车、万大线开挖等话题，都让买方愿意转进，房价因而攀升快速；文山区作为台北市最便宜门牌，吸引不少首购转进，另外，少子化使私立明星学校周边大坪数产品，备受瞩目，「除此之外，这些区域在这10年来也有不少推案，影响所及，也把中古屋行情一并拉抬。」

 

但提及房价是否有机会回归10年前2字头水平，徐佳馨说：「房价要大幅度腰斩，除非整体市场失衡，房价几乎是回不去了。只有一种可能，就是该产品屋龄老、屋况差、地点又偏僻。」

 

而豪宅集中的大安、信义区，10年前行情又是如何？其中，大安区2008年平均行情每坪52.9万元，据了解，2005年底推出的豪宅王「帝宝」，当时成交行情，单价甚至约仅8字头；而2018年大安区均价约84万元，如今的「帝宝」，每坪至少得拿出250万元，才有机会入主。

 

信义区2008年均价每坪43.2万元，10年后来到72.1万元，10年涨幅约67%。中信房屋行销企划副理江龙名说：「信义区房价两极，有已攀升至均价200万元的信义计划区豪宅区、也有老旧公寓集中的北医商圈一带，相互拉抬的作用之下，房价涨幅超越大安区。」

 

房市专家SWAY对于房价「有去无回」，则直言：「是建商要不要降、要不要作的问题而已！」SWAY进一步解释：「可以透过税制，去抑制房价的飙涨，尤其是非自用持有户，应给予重税，假设是现在课税标准的10倍，还有谁敢囤房、坐地喊价？」另外，SWAY说，依照劳退平均提缴工资的数字来看，台北市平均薪资水平来看，10年来仅涨约2成，但房价却飙涨6成；蓬莱米的零售价格，以2008年对照最新的2017年资料来看，仅涨不到15%，为什么房价可以『尽情』飙涨。」

 

SWAY认为，「建商打出原物料、土地等行情续涨，促使房价只能涨不能跌的理由，过份牵强。那怎么不说这几年，靠着雨遮赚了多少？」SWAY也呼吁民众出手买房前，还是得慎选标的、量入为出，「以免成为堆叠房价的帮凶之一。」

 

新北独它涨不了建轻轨盖影城呒效

 

10年房价挑战，新北市反应两极，有如树林、芦洲、五股、新庄等区，10年涨幅接近1倍者，也有如淡水区，10年房价仅成长不到1成的龟速竞赛者。业者笑称：「若要期待房价重回10年前水平，多年维持2字头平均房价的淡水区，在供需失衡持续扩大的情况下，应是最有机会的一区了。」

 

根据信义房屋、住商机构统计内部成交资讯显示，2008~2018年的10年间，房价成长最剧烈的区块，是树林、芦洲、新庄及五股区，4区房价10年涨幅在98~99%间。而10年前除上述4区外，如林口、泰山、三重、土城及汐止区，平均房价，皆在1字头之谱，就连被戏称为「鬼城」的淡水区，平均单价都能有20万元水平。

 

讽刺的是，过往与淡水区站在2字头，同一阵线的板桥、新店及永和区，如今，房价都已站稳4字头，跃升新北市最贵行政区，而淡水区10年来，平均房价每坪仅小涨1.7万元，涨幅不到1成。

 

东森房屋研究中心经理于静芳分析，淡海新市镇过去因市场高度期待淡海轻轨议题，当地持续大量推案，齐聚近百建案，2013年「丽宝微笑庄园」每坪开价30万元，拉高新市镇不少建案房价上看3字头，并带动2013年整体新屋平均成交单价28万元高峰，但2014年下半年后打房政策影响，均价一路下修，2016年V10淡海新市镇站，周边5年新屋均价每坪更仅剩18万元，房价下修有2~3成，近2年则随着投资客退场转手去化告一段落，加上““央行””冻涨及放宽管制、首购族青睐当地亲民房价、轻轨通车、影城等议题，看屋人潮纷纷出笼，因此，不少屋主较坚持价格，目前沿线各站多维持在每坪20~23万元。

 

住商不动产企研室经理徐佳馨说，树林区10年房价涨幅99%，「该区分作树林车站周围，跟北大特区，交易最热。当时车站周围平均房价每坪10万元，北大特区单价则在12~14万元间。而随着北大特区供给趋于饱和、需求也维持相当水平、整体机能到位，区域房价也有相当提升。」

 

信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，10年房市上涨与金融海啸后的量化宽松与遗赠税调降有关，新北市房价跟随北市上涨，尤其有捷运开通加持的芦洲、新庄等地区与重划区涨势更为明显。而这累积多年的涨势，在2014年开始回档修正，不过修正幅度大约在1成左右，近2年在自住买盘支撑下，价格进入盘整区，未来新北市还是会持续吸纳双北市的自住买盘，一方面是双北市工作机会带来就业与居住需求，另一方面则是北市再过几年，屋龄超过40年以上的比例就达5成，面对高房价与住宅老化趋势，新北市需求依然稳定，但非市场主流的大坪数产品，价格压力相对大。

 

 

【台湾房市十年调查4】台中市13区涨逾100% 蛋黄区起涨再外扩

 

对照台中十年来房价，29个行政区中，有13个行政区涨幅逾100％，其中又以愈偏远落后的蛋白区，增幅速度却愈快，又以市郊的龙井、大肚、大雅、雾峰涨最多，幅都在150%以上，以价格来看，10年前台中平均单价不到10万元，如今最低均价都要15万元，专家分析，蛋白区涨幅激增，除因三井Outlet，以及捷运蓝线、山手线的交通利多之外，「主要还是市区房价贵了，无论是建商推案或是民众购屋都转往郊区。」

 

根据住商机构统计台中10年平均房价，「龙井、大肚、大雅、雾峰」，即包办涨幅前4名，10年期间涨势高达150%以上，住宅平均单价从原本5~8万元，暴增到15万元上下，以涨价幅度来说，堪称之最。

 

东森房屋龙井东海加盟店业务经理王圣德举例说：「当年龙井若是旧大楼，一坪5万元、8万元也不一定有人要，如今新屋至少都15万元，尤其是在大肚山上的，单价都逼近2字头，算一算涨幅是很惊人，因为土地一直贵起来，房价也回不去了。」

 

传统蛋白区、甚至蛋壳区能够如此飙涨，追溯原因在于过去10年间，台中市区从蛋黄区起涨再向外扩张，以西屯七期为例，地价从原本的百万元，一直到最高成交单价300万元，例如当年指标豪宅「理性与感性」单价2字头上下，如今主力每坪40万元上下，才有机会入主。

 

依照统计资料分析指出，台中主要市区西屯、南屯、北屯区，都有超过100%的涨幅，南屯、西屯平均住宅单价更来到25~30万元，为全台中之冠。住在西屯青海路旁的朱小姐，2008年因工作南漂台中，隔年选在绿园道旁买房，30坪、2房，总价仅330万元；2016年隔壁邻居卖屋，坪数相似就卖了近700万元，涨幅高达2倍。

 

不过朱小姐说：「台中房价算是被低估了，10年前市区一堆每坪10万元出头的中古屋，随着交通建设、中科园区等发展，价格才慢慢补涨，最近也打算再买第二间，锁定南屯单元2一带，看好未来发展。」

 

杨干意表示，房地产向来有外扩效应，当市区起涨后，到了一定程度，渐渐地向外扩张，也带起近年一波轻移民，从原本首购族迁往台74线外围，如北屯一带，一直到这3年连最外围的海线一带，龙井、大肚、清水等地，涨幅都相当惊人；但反过来说，未来房市修正也会最先由这些地方率先反应。不过市场是否会回到10年前房价？他认为，主要还是要看政策及利率，目前房市政策底定，利率仍保持再超低利率，所以短期内还不至于全面性修正。

 

民众陈先生说：「现在的房地产早已沦为商品、而非必需品，既然是商品看待，应该就要增加税率，例如空屋税或是非自用的持有税。」另外店面、土地等不同产品，如果任意飙涨不管控，对于市场经济、民生消费都是一大伤害，也造就许多蚊子商圈、蚊子店面。

 

 

【台湾房价十年调查5】高雄市文教区一支独秀涨幅超​​越豪宅区首购宅

 

10年对比正流行，很多人会拿出10年前的照片和现在做比较，但如果比较高雄10年前和现在的房价，期待房价下跌的人恐怕要失望了，因为根据数据显示，近10年来高雄平均房价上涨53.7%，甚至许多行政区的房价涨幅都超过50%，让许多期待房价崩盘的族群扼腕。

 

高雄近10年的变化包括捷运和高铁通车、汉神巨蛋开幕，市区重心由南高雄移至北高雄，甚至连执政党都换人，房价变化更是大，根据住商机构的统计，高雄2008年的平均房价每坪9.47万元，但到了2018年高雄房价每坪已经涨到14.56万元，平均涨幅53.7%。

 

不过令人讶异的是，这10年来高雄房价涨幅最高的不是新开发的鼓山、左营区，也不是交易量大的凤山、三民，反而是早期开发的前金区，10年来放价涨幅达84.1%。龙登国际广告总经理戴嘉圣表示，前金区的生活机能成熟，爱河、汉神百货成功店等都在前金，而且学校多是传统的文教区，许多军公教人员在此处购屋。

 

前金区土地稀有，建商开发都以豪宅为主，例如「京城凯悦」、「国泰O2馥建筑」都在此处，少有首购产品，也是前金区房价迅速拉高的关键。

 

前金区社区「圣田民生」的住户杨小姐表示，2002年购入该社区50坪住家时每坪最多10万元，但根据实价登录，近几年该社区交易房价最低每坪也有18.2万元，最高曾于2014年达到每坪27万元，若以2018年前金区平均房价每坪18.8万元计算，杨小姐若现在把房子卖掉现赚440万元，也说明了不仅新豪宅拉抬前金区房价，就连中古屋房价也水涨船高。

 

而盐埕、小港分别以75.8%及68.8%分占高雄10年房价涨幅的第2、3名，同样令人感到讶异。戴嘉圣指出，这些行政区10年前鲜少有新大楼推出，中古产品都是公寓或华厦，屋龄较高房价也低，但近几年都有新建案推出，才会拉高平均房价。不过若以2018年的数据来看，盐埕区房价每坪12.85万元，小港区房价每坪11.83万元，若单看新建案房价也仍在1字头，其实仍是平价区。

 

跌破眼镜的还有鼓山及左营，这2个行政区10年房价涨幅分别是53.1%及52.8%，仅排名高雄第7和第8名，民众卢先生就认为，应该是左营涨最多，因为看起来最光鲜亮丽，得知涨幅最大是前金区感到有点错愕。另1位曾先生也认为是鼓山或左营涨最多，对于为何前金涨幅最大也说不出所以然。

 

而凤山这个高雄交易量最大的行政区，房价10年涨幅仅36.7%，排名全市第14，住商不动产凤山文山加盟店店长郑启峰表示，其实凤山在2003年SARS时期房价非常低，新建案每坪8万就买得到，中古屋也只要每坪6~7万元，但郑启峰指出，凤山在2003~2008年已经先涨1波，到2008年时房价已经来到10万出头，也因此从2008~2018年的这10年间，凤山的涨幅才没那么明显。

 

炒房难赚投资客退场全台交易量减三成

 

10年房价落差，从买卖移转栋数揭密。根据“内政部”统计处最新统计资料显示，2018年，全台买卖移转栋数为27.8万栋，对比2008年的37.9万余栋，倒退约27%。其中，又以拍卖移转栋数量体，倒退最严重，2018年全台拍卖移转栋数为5234栋、对比2008年近2.5万栋，倒退近8成。专家分析，拍卖市场属整体房市反指标，拍卖量体「倒退噜」则凸显目前市况相对稳定，「急需资金或债务可能出问题的民众，可以顺利售屋变现，免承受流入法拍市场的风险。」
 

 

根据“内政部”统计处最新统计资料显示，2018全年的买卖移转栋数为27.8万栋，年增约4.5%，较10年前减少约27%。拍卖移转微增至5234栋，至于继承移转栋数则持续创下新高，达到5.6万栋，不过若与10年前的买卖移转栋数相比，则可发现拍卖移转10年来减少约8成，不过继承却是增加57%。
 

 

信义房屋不动产企研室专经理曾敬德表示，「10年前整体房价水准较低，加上当年上半年的投资买盘兴盛、新成屋交屋量大，使得全年买卖移转栋数，冲上37.9万栋，而2018年市场只剩自住客，投资买盘疲弱加上交屋量不也若当年多，10年时间移转栋数减少约10万栋。」而以买卖移转栋数连续2年反弹的状况来看，交易量也反应出市场触底盘整的态势。
 

 

曾敬德补充：「至于拍卖移转虽较2017年的4899栋，略升6.8%，来到5234栋，但约较2008年的拍卖移转2.5万栋，减少约8成。反应当前因债务或欠缴房贷，而流入法拍市场的量少，显示市场大致维持稳定，急需资金或债务可能出问题的民众，得以顺利售屋变现。」
 

 

继承移转栋数不断写下新高，曾敬德认为，是受到高自有住宅率与人口持续老化影响，因此继承栋数不断写下新高，预料这样的趋势将会持续下去。

 

【台湾房价十年调查7】建商推案年年激增「房市不会因景气跌价」

 

台中10年房价涨了一番，证实了「早买早享受」，但是还没有买房的年轻人仍占大多数，许多人可能想着今年房价是否能够持续修正，趁势大买？专家表示，今年交易量预期还会上升，价格要修正的可能性不多，只有总价2000万元以上的高总价换屋产品，才较有可能有5%些微修正。
 

 

住商机构统计台中10年房价变化，几乎是从市区涨到最外围郊区，甚至带动周边彰化、员林房地产涨势，挡也挡不住，最外围地价从一坪不到10万元，涨到快20万元，反映在新屋市场即是透天新案锐减、低总价大楼竞相推出，甚至去年台中总推案户高达1万6千户，创下近3年最大量，显示房市从来没有不景气而跌价。
 

 

至于新的一年，中信房屋中彰投驻区经理杨干意指出，今年美国虽然升息，但是台湾似乎没有本钱跟着升息，预料低利率会持续，银行现在利率1.6%上下都很愿意承做，也成为房市价格最大基石。而供给需求面，近期低总价尤其千万元以内的物件，几乎都没有让利空间，甚至有时候还很抢手；但是高总价2000万元以上，市场需求小、修正幅度才会出现，所以新的一年，整体价格将跟去年盘整态势一致，高总价物件易有5%左右价格修正。
 

 

杨干意建议，今年台中有不少投资建设完工，例如中区附近的投资案酒店、百货及新车站，都是正在进行中利多，当地房价基期低，就比较有潜力空间，另外像是捷运绿线虽然初期预期效益不高，但房市有话题，相对有保值性。