台南第一豪宅“耘非凡”成交单价不到30万 仅为高雄的一半 未来豪宅要大涨？

近年来重大建设聚集且又有台积电加码投资南科效应发酵，让台南房价呈现年年上扬趋势，2020年每坪购屋单价来到18.33万元，购屋总价则为870.3万元双双打破历年房价新高纪录。然而有别于北市指标豪宅每坪站稳200万元，高雄最高豪宅单坪68.6万元，台南大楼豪宅房价相对低廉，至今仅3场大楼历年成交单价高于31万元，当中位于仁德区奇美建设森景泽，每坪成交均价31.53万元排行台南次高，郊区景观宅价格甚至高过市区豪宅。
 

 

不少台南人认为的第一豪宅耘非凡每坪成交单价平均仅26.5万元

 

2020年台南购屋单价18.33万元，创下史上新高，与县市合并初期2011年相比，每坪增加5.22万元增幅39.8%。然而区段购屋总价也不断提升，至2020年已来到总价870.3万元。台南房价无论市区或郊区新屋呈现全面创价趋势，如国泰建设未来于东区平实营区将出现每坪4字头大楼，泰嘉、清景麟与泰郡建设则于安平区健康路三段将推每坪4~5字头，面安平港户户百坪景观豪宅，而目前已成屋销售，位于台南边陲新营区，太子建设太子峰云，每坪18 ~25万元，价格站上新营区新高。

 

 

台南市大楼房价排行，实价登录揭露至今历年均价最高为位于安平区大楼尚旸天聚，社区属面安平游艇码头开发案具永久海景，坪数84~170坪社区仅27户，历年每坪成交均价31.89万元，近1年成交均价32.75万元。而排行第2名为台南指标建商奇美建设，仁德区大楼案森景泽，坪数38~92坪合并户达185坪，每坪成交均价31.53万元，近1年内单价均价为32.99万元。排行第3名为位于东光国小屋龄逾14年，府都建设社区仅87户平均律，历年每坪成交单价为31.25万元。

 

 

奇美建设总经理蔡宗勋指出，森景泽虽然属仁德区，但基地位于东区4期建地延伸之东南角，建案从购地规划至完工超过7年，因正对42万坪虎山森林、台南都会公园与奇美博物馆等绿景，景观条件具独特性，再加上采筏式基础连续壁深至地下16米，结构耐震系数达0.4g也就是耐震7级标准，社区为全台南首栋结合安全智能智慧宅，并采用中兴保全门禁，在室内使用大量石材，其每坪营建成本造价达23万元，该案目前仅极少数股东保留户每坪低于3字头，开价落在35~45万元，成交均价则在每坪33万元。

 

 

仁德区每坪站上3字头房价比原先市区如东区、中西区、北区房价还高，该特殊现象在台南非首见！如今年9月公开，清景麟建筑团队大楼预售案清景麟巴克礼，不到1季已售300户，每坪均价27万元改写东区巴克礼公园周边房价新高。

 

 

负责销售上扬国际台南业2处专案经理黄旭廷指出，南科效应带动整个台南房市买气，清景麟巴克礼属南台南新都心，包含铁路地下化与增设车站等议题，因建案规划有独立会馆在台南十分罕见，才能创价挑战区域行情。

 

 

从实价登录揭露台南豪宅每坪成交3字头，部分造镇中小宅如清景麟巴克礼、兴富发建设爱情海也都成交逼近3字头房价。位于安平区龙腾市政之星NO2每坪成交单价近1年还突破3字头，呈现豪宅与小宅成交单价落差不大，仅总价带因坪数不同而有所差异特殊现象。
 

 

蔡宗勋指出，台南购屋文化相对其他都会区保守，对物质欲望也相对较低，该古都文化有别于如双北市较容易接受新文化思维，台南有钱人较愿意口袋放满现金，而不会选购超贵指标宅，再加上有土斯有财购屋思维，传统富人购屋习性偏好透天，然而随着时代变迁加上地价逐渐上扬，台南推案比重从早期透天与大楼为7比3，目前朝向5比5，高地价时代理财思维也开始产生质变。

 

台南过去豪宅思维多属民众购地自建，然而盖出超级豪墅做为招待所或居家使用，目前就大楼而言尚无出现指标高单价超级豪宅，如近年来上市柜建商上曜建设推出大楼案湖美帝堡，坪数110~250坪，为台南首栋SRC钢骨钢筋混凝土结构且搭配中空楼板与制震系统，每坪成交单价最高40万元，但依乐居网显示均价仅26万元，在高单价宅排行仍挤不上前10名。

 

 

黄旭廷分析，目前台南豪宅呈现缺量市况，因地价上​​扬加上居住型态改变，豪宅客购屋思维从早期偏好透天已转向选购具景观大坪数大楼宅，相对于传统东区、中西区、北区等土地已开发殆尽，推案有将朝向安平区规划景观宅趋势，景观的有无过去在台南豪宅市场较少提及，未来也将愈来愈普遍。