台湾房产市场将全面转由买方主导上半年入场好时机

台湾房市经过约十年房价走扬的多头，自去年下半年起，房市交易状况呈停滞状态，房仲业者有起有落，今年台湾房市能否复甦是全民关注的一大问题。我认为，全面打房的具体效果虽然在去年尚未出现明显效果，不过，今年将会开始反映在房价修正幅度上，尤其今年下半年进入台湾地区领导人大选活动，接下来是否还会出手打房，还需要再观察，不过可以确定的是，去年至今累积下来的延递性买盘将在今年释出，市场将全面转由买方主导。

 

根据21世纪不动产进行今年度民众购屋意向大调查统计，关于影响今年房市的因素，民众认为首要原因为明年台湾地区领导人大选。事实上，自去年九合一大选结束后，台湾政治大变天，百里侯上任，由台北市长柯文哲领头，多项房产政策变革快速推动，有人欢喜有人忧，而台湾地区领导人大选对房市的影响，将会从今年下半年度开始酝酿发酵，房市也将再次受到巨大的考验。

 

其次，尚未上路前就讨论的沸沸扬扬的压力锅盖房地合一课税。经几番波折，税制改革有机会在明年如期实施，从近期财政部提交“行政事务部门”的拍板版本来看，房地合一对于营利事业及个人出售房产，持有二年以上者，将採取轻税、订定为17%。

 

而针对持有未满二年以上者出售，将实行差别税率课税制，税率至少20%以上，甚至可能达到30%。另外，为降低对自住客的冲击，只要自用住宅出售价格低于4,000万元，即可免税，整体房地合一税制改革的方向朝向「重打炒房，自住缓轻」原则。

 

我认为，从奢侈税到充满变数的房地合一课税，都是为了抑制高房价炒作的税制大改革，在房地合一课税尚未真正实施与定桉前，其实都是给操控台湾房市价格的短线投资族群一个警惕、兼打预防针，最终目的是希望台湾房价得以平衡。也就是说，民众购屋要有一个认知，就是短进短出赚房屋利差的时代已经结束，要靠炒房获利是不太可能的事情了。

 

另一方面，调查显示，台湾民众今年最理想的都会区购屋地点，台中市以生活机能优渥，房价适中，获得最受青睐的第一名，新北市则以邻近台北市，成为想在北部置产民众的选择。此外，从买卖移转栋数上也显示，今年1月全台买卖移转栋数，六都平均月减17%，而台中房市表现一直为六都中最稳定的资优生，月减仅10%，新北市月减17%，衰退力度都较小。

 

反而近期刚刚升格的桃园市，只有9%的民众认为是最佳的购屋地点，今年1月买卖移转栋数出现月减23%，显示出桃园虽然有升格、房市红利等优势，但却因航空城面临暂缓开发，让区域的游资可能转向其他都会区。

 

在政策的主导下，除了购屋客的买房决策出现转变外，房仲业者今年也会持续受到许多挑战，在此时空背景转换下，我认为，今年卖方释出物件的意愿增大，房子议价空间也会加大，全台房价可望出现逐步下修。

 

整体来说，我认为今年上半年度是自住客最佳进场时机，在年前购屋潮及329档期带动，以及投资客欲脱手之际，正是自住买方议价最好的时点，只要买方自备款充足，未来每个月的还款能力足够，在自我经济能力许可之下，今年取得物美价廉的资产比以往任何一个时刻的可能性都高。