房地合一效应房市变动 自住客如何因应

 

房地合一税通过后，各界对房市景气变化有不同解读。大家关心当前房市不景气是否仅短暂现象？还是长期趋势的开始，进入真正的大循环？换言之，是否大多头过去了，大空头将来临？

 

房市看多的一方，认为房地合一税通过，利空出尽，尤其下半年税法尚未实施的空窗期，将鼓动投资或自住者进场购屋，带动短期买气。房价长期只涨不跌，购屋还是最佳投资致富选择。

 

房市看空的一方，认为房地合一税通过虽解除不确定性因素，但下半年仍有选举的政治不确定性因素。此外，金融市场的不确定性因素，包括利率的提升及房贷成数的紧缩。更大不确定的是，房市历经了十二年的长期多头，已逐渐显现景气反转，进入空头循环，量缩后价将明显下跌。

 

回顾过去房市景气波动，从民国六二—六三年、六八—六九年、七六—七八年、九二年—迄今四次，景气期间分别是二年、二年、三年、十二年；而不景气期间则是五年、七年、十四年。过去房价上涨幅度越高，也反映出不景气时间越长。因此，受到过去这波长期大多头影响，接下来的不景气时间将不会太短。从过去经验来看，未来房市不景气少则五—七年，多则超过十年。

 

如今台北市透过豪宅税、囤房税、新建房屋标准单价，以及路段率等大幅提高少数有钱人的房屋持有成本，再加上房地合一税的交易成本，产生了房市景气反转的临门一脚，形成房市多头结束，空头景气循环的来临。

 

最近许多房市不景气新闻陆续浮现，包括：成交量一年来已经明显萎缩、许多豪宅案例出现价格大幅下跌、投资客赔售逃命潮、预售屋退屋解约潮、建商财务危机、法拍屋大量增加等。这些都凸显房市不景气各种迹象已出现，房市的完美风暴隐然成形，值得重视。

 

或许有业者或投资客自认口袋够深，应可渡过难关。更何况从过去经验来看，房价长期看涨，值得一赌。然而这波不景气可能比预期的长，而且因为房地产的交易与持有成本结构性的改变同时提高，房地产从投资商品为主转为居住使用的消费品为主，这是过去没有的现象，如此房价是否仍然长期看涨，值得再斟酌。如果不想一赌，则是越早脱手，降价求售、获利了结，是为上策。

 

至于购屋自住客又该如何因应？目前房市不确定性因素仍多，而且房价才刚开始微幅下滑，现在进场似在帮投资客解套，自己变成垫底的白老鼠。更何况房地合一税不影响自住客，应可多观望等待各种不确定性因素较明朗后，再作购屋决策。不论如何，购屋决策涉及大笔财务支出，务必自己多作功课，审慎自我判断负责。

 

最后希望决策能够体认，面对未来的房市不景气，必然有所阵痛，既得利益者的反弹也可预期，各种纾困方案或辅导措施将被提出。必须坚守立场，藉此淘汰过多及不良的业者，健全巿场机制，并建立合理的法规制度，以避免日后市场及的再度失灵，如此房市的健全及房价的合理，才可能逐步落实。