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房地合一效应房市变动 自住客如何因应

时间:2015-06-24 14:25 来源:台湾房产网

房地合一税通过后,各界对房市景气变化有不同解读。大家关心当前房市不景气是否仅短暂现象?还是长期趋势的开始,进入真正的大循环?换言之,是否大多头过去了,大空头将来临

 
房地合一税通过后,各界对房市景气变化有不同解读。大家关心当前房市不景气是否仅短暂现象?还是长期趋势的开始,进入真正的大循环?换言之,是否大多头过去了,大空头将来临?
 
房市看多的一方,认为房地合一税通过,利空出尽,尤其下半年税法尚未实施的空窗期,将鼓动投资或自住者进场购屋,带动短期买气。房价长期只涨不跌,购屋还是最佳投资致富选择。
 
房市看空的一方,认为房地合一税通过虽解除不确定性因素,但下半年仍有选举的政治不确定性因素。此外,金融市场的不确定性因素,包括利率的提升及房贷成数的紧缩。更大不确定的是,房市历经了十二年的长期多头,已逐渐显现景气反转,进入空头循环,量缩后价将明显下跌。
 
回顾过去房市景气波动,从民国六二—六三年、六八—六九年、七六—七八年、九二年—迄今四次,景气期间分别是二年、二年、三年、十二年;而不景气期间则是五年、七年、十四年。过去房价上涨幅度越高,也反映出不景气时间越长。因此,受到过去这波长期大多头影响,接下来的不景气时间将不会太短。从过去经验来看,未来房市不景气少则五—七年,多则超过十年。
 
如今台北市透过豪宅税、囤房税、新建房屋标准单价,以及路段率等大幅提高少数有钱人的房屋持有成本,再加上房地合一税的交易成本,产生了房市景气反转的临门一脚,形成房市多头结束,空头景气循环的来临。
 
最近许多房市不景气新闻陆续浮现,包括:成交量一年来已经明显萎缩、许多豪宅案例出现价格大幅下跌、投资客赔售逃命潮、预售屋退屋解约潮、建商财务危机、法拍屋大量增加等。这些都凸显房市不景气各种迹象已出现,房市的完美风暴隐然成形,值得重视。
 
或许有业者或投资客自认口袋够深,应可渡过难关。更何况从过去经验来看,房价长期看涨,值得一赌。然而这波不景气可能比预期的长,而且因为房地产的交易与持有成本结构性的改变同时提高,房地产从投资商品为主转为居住使用的消费品为主,这是过去没有的现象,如此房价是否仍然长期看涨,值得再斟酌。如果不想一赌,则是越早脱手,降价求售、获利了结,是为上策。
 
至于购屋自住客又该如何因应?目前房市不确定性因素仍多,而且房价才刚开始微幅下滑,现在进场似在帮投资客解套,自己变成垫底的白老鼠。更何况房地合一税不影响自住客,应可多观望等待各种不确定性因素较明朗后,再作购屋决策。不论如何,购屋决策涉及大笔财务支出,务必自己多作功课,审慎自我判断负责。
 
最后希望政府决策能够体认,面对未来的房市不景气,必然有所阵痛,既得利益者的反弹也可预期,各种纾困方案或辅导措施将被提出。政府必须坚守立场,藉此淘汰过多及不良的业者,健全巿场机制,并建立合理的法规制度,以避免日后市场及政府的再度失灵,如此房市的健全及房价的合理,才可能逐步落实。