传闻台积电要到高雄市楠梓区设厂 高铁特区房价3年内要涨30%

台积电到高雄楠梓的中油五轻旧址设厂几乎成定局，将为高雄城市转型带来信心，不仅创造庞大就业机会，解决高雄人北漂的痛，并将带动当地消费、房市发展，外界推估将复制南科效应。专家分析，台积电进驻将带动邻近车程约10分钟的高铁特区，因交通、生活机能便利，可连接产业串连，吸引科技人才进驻，将使高雄商圈发展从目前的汉神巨蛋再北移至此，目前房价坐3望4，未来3年内将站上4字头。

 

 

台积电近期传出将在楠梓高雄炼油厂设厂，讯息一出引起港都房市如同吃了兴奋剂般跳空涨停，很难想像楠梓新屋房价成交要25~26万元，开价最高已来到29万元，过去市郊1字头房价直接走入历史！当各大媒体大力吹捧台积电将带来区域产业升级及经济发展，但包括高市府与台积电双方都尚未针对是否设厂说明，形成主角尚未登场，配角已敲锣打鼓把高潮戏份演完了，但又有谁会在乎房价已被炒到震天响，套句楠梓区当地里长采访时讲的楠梓是高雄蛋黄区！
 

 

 

 

台积电进驻是高雄产业转型的重要里程碑，具指标意义。高雄从重工业转型到服务业，但因为政治因素而失败，现在进入到第三波转型，楠梓从过去的加工出口区，变身为楠梓科技产业园区，未来有望形成半导体产业聚落。

 

 

 

高雄过去十年来都呈现市郊1字头、市区2字头，仅精华区段有3字头房价，然而该现象近期因营建成本及地价高涨，有了重大改变，若以地上15楼大楼每营建成本计算，2010年每坪仅7~9万元，如今不少建商若推预售宅，粗抓成本来到12~13万元，这当中的4~5万元价差，正是过去10年来楠梓区大楼每坪从13~14万元涨至去年17~19万元，市区从22~23万元成长至26~28万元主因。

 

 

南科26年前开始在新市、善化筹设，但过去受惠较多是生活、交通机能更便利的台南市区如北区、或永康的房市，而善化房市在去年才开始补涨。至于高雄，台积电来了，将有助带动北高雄的商圈再北移，其中左营高铁站一带邻近台积电将进驻的中油炼油厂和桥科，凭借交通优势与产业串连，有望吸引科技人才进驻，成为北高雄新的重点商圈，北高雄目前重点商圈在汉神巨蛋，未来将有机会北移至高铁一带。

 

 

目前高铁附近的新案如兴富发「铂爱悦」开价35~40万、龙腾建设「鑫高铁3」开价37~40万元，房价坐3望4。高铁特区多数新案成交价为30万初头，约落在32~33万，和巨蛋商圈新案成交价相比，一坪可有5万元的落差，但未来核心北移，他断定，高铁一带的新案房价在未来3年内，将站上4字头。

 

 

 

近年建商积极布局高铁生活圈，鑫龙腾开发于本月砸下10.34亿元买下停业一年多的「御花园KTV」，基地共517.48坪，换算每坪单价200万元。鑫龙腾总经理黄劲嘉表示，左营高铁站周边属于29期重划区，到今日已发展数十年，区域发展相当成熟。未来台积电有机会进驻楠梓，高铁特区将会是离台积电最近的市区，车程约10分钟可到，除了华夏路本身有自己的商圈，距离汉神巨蛋、省道十号也不远，房价站上4字头将后续可期。

 

 

年初市场酝酿包括仁武、楠梓、小港等市郊，新屋房价迈向2字头，市区迈向3字头成交，平心而论建商房价调涨并非无理，主因是地价不断创新高、营建成本也因缺工缺料问题不断被承包商任性调价，合约如同废纸般若建商不妥协调涨薪资，技术工就烙跑到其他工地，厂包商心态就是不做最大，反正缺工下有的是工作机会，民众购屋时也会发现房价真的慢慢变贵了。

 

 

去年感受是慢慢变贵，但到今年出现快速变贵仅1年时间，尤其是今年第2季起至今，高雄房价从原本搭乘莒光号缓步行驶，忽然改搭高铁快速飞奔，当中最大因素就是台积电“据了解”将到楠梓设厂。该重大议题不断在建商与代销间发酵，其利基点在于看台南因台积电投资南科产生房价快速飙涨，未来高雄房市也会如同台南般郊区站稳25万元，市区如同台南平实营区新屋挑战4字头房价

 

 

楠梓区过去10年房价新屋从13万元涨至19万元，但仅半年时间目前推出大楼新案，在高雄大学特区要卖25~26万元成交价，一次拉高6~7万元。当楠梓新案开价底价要卖25~26万元，那过去被视为蛋黄区的农16、美术馆、汉神巨蛋新屋要卖多少，4字头房价好像也合理？那当美术馆要卖4字头房价，那周边如果贸及左营大路生活圈卖30万元好像也说得过去？各区均出现互相拉抬房价，最终就是处处房价创新高，且购屋族被迫要接受。

 

 

或许会有很多人认为，我不买新屋买中古屋二手房可以了吧？高雄人口不断外流，房价有天会崩跌？人口老化以后空屋一堆？找了千百个房价会下跌理由，但最终房价好像还是上扬！以““内政部””不动产资讯平台揭露数据分析，县市合并后2011年高雄购屋平均单价与总价为13.11万元及664.98万元；但2021年首季统计已来到单价19.73万元与947.5元，其房价每坪涨幅50.49%，购屋总价增加282.5万元，试问与10年前相比，民众薪资有增加5成吗？整体趋势朝向房价逐年上扬，越早购屋房价相对便宜，越晚购屋越难买得起房屋，这当中有着很大原因就是目前利率实在是太低了。

 

 

新屋房价是指标，而二手房中古屋房价跟着新屋走，当区段新屋房价屡创新高，二手房中古屋屋主期待售价也会不断被拉高，而包含少子化、老年化、空屋多等议题，都不是1~2年内能反应在房市，因此房价不断被拉涨成为过去几年全台通例。

 

2017年9月台积电宣布将在台湾南部科学园区设置3奈米制程晶圆厂，然而当时房价并未出现大幅上扬，其南科效应真正发酵时间点落在2019年底至今，但随着全台投资客大举台南炒房，南市府也积极稽查预售案是否符合销售规范，再加上今年3月北部建商在归仁高铁特区被爆千人抢房争议，公平会更重罚350万元，也让目前台南新屋房市呈现草木皆兵，即便大卖却也低调行销，最好不要被媒体曝光，不然可能被相关单位请去喝咖啡。

 

 

台积电是否在楠梓设厂，至今尚未有官方或台积电对外说法，但在哪设厂？其投资规模多大？预计引入多少就业？职缺类型与薪资高低？目前均无具体内容？但当楠梓今年上半年位于惠民重划区新案公开已近乎完销，且成交价均价已站上21~22万元，生活机能较为成熟的楠梓高雄大学已出现销售底价至少25万元建案，而就在去年每坪25万元可买高雄美术馆特区南段大楼新屋。

 

 

台积电投资上兆元在台南设厂引入大量职缺，让台南房价出现爆炸性上扬，而这波台积电将到楠梓设厂议题，已被炒到区段史上前所未有荣景，房价近乎失速狂飙，投资客上车能否获利安全下庄抵达终点？目前仍未知，而这帖看似产业转型良药，是否如建商代销所言是房市买气大补帖，或是炒作过头成泻药，或许在未来几年将有答案。