台湾卖房屋住注意啦!房产中介霸王条款无效

屋主委托房屋仲介售屋时，房仲公司在委托销售契约中都会有这样的条款委托销售期间内，委托人如拒绝以本委托条件与房仲所介绍对象成交者，仍应支付服务费给房仲，台湾高等法院判决认为，房仲业此一霸王条款剥夺卖方的卖屋决定权，对卖方不公平，违反消保法，应属无效。

 

过去这类官司，法院根据契约条款都会判决房仲胜诉，但最近司法实务上有了不同以往的新见解。高院认为，房仲扮演居间者角色，必须买卖契约成立后，居间者才能请求报酬；但房仲在委托销售契约的霸王条款却规定，不管买卖契约是否成立，只要卖方违反霸王条款即应给付佣金，这种条款应属无效，判决房仲败诉。法院的新见解引起房地产市场震撼。

 

高院指出，委托销售契约的法律性质为居间契约，房仲是居间人，因买卖契约成立而请求报酬，但房仲在委托销售契约中却规定，买方愿依委托条件购屋，卖方不得拒绝，否则即应给付服务费，已剥夺卖方优于委托条件或选择交易对象的自由，对卖方不公平，违反民法居间契约的规定，也违反消保法，应属无效。

 

本案起因于一家房仲公司为客户仲介销售其新北市的二户房屋及停车位，委托底价为五千一百六十万元，房仲找到高姓买家愿以五千一百七十万元购买，高姓买家签下议价书，付出一百五十万元斡旋金后，双方约定碰面签约。

 

房仲指出，卖方后来屡借词推托，始终不肯签约；卖方则辩称，买卖双方约定碰面，当天高女却未出现，因此未签约。

 

房仲公司引用委托销售契约认为，高女的出价既然高于卖方委托销售的底价，并经卖方盖章确认，双方的不动产买卖关系即成立，卖方应依约支付成交价的百分之三共一百多万元的服务费给房仲。

 

高院判决房仲败诉，全案定谳。法官指出，卖方签约委托销售，目的在透过房仲介绍，以取得较有利条件再决定是否售屋，如果房仲不论磋商结果是否符合卖方利益，即以委托条件强令卖方选择接受或给付服务费，对卖方不公平，也不能达成委托契约目的。

 

法院指出，这种定型化契约的霸王条款违反诚信原则，剥夺卖方卖屋的最后决定权，对消费者显失公平，违反消保法规定，应属无效。

 

业者：否定契约打乱房仲市场

 

房仲业者对高院这项判决不以为然，担心若是法院日后皆认定消保法凌驾在房仲和卖方签定契约之上，将造成房屋仲介市场天下大乱，恣意保护卖方，等于否定契约。

 

房仲公会全联会荣誉理事长李同荣表示，本案判决与以往法院见解不同且有违常理，过去法院都尊重并支持仲介和卖方签定委托契约的精神，这次法官显然没考量到仲介也要对买方负责。

 

他说，一旦仲介达成服务，买卖双方合意交易房屋，仲介不仅要对卖方负责，协助办理交屋，也因先前收下斡旋金，同时要对买方负责，否则，买方会追诉仲介的法律责任。

 

这个判决将造成天下大乱，以后大家都不要签约了。台湾房屋全球财富中心首席分析师邱太煊指出，房屋交易动辄千万元以上，仲介居间牵线交易，和买卖双方最重要的依据就是委托契约，这个判决否定仲介和卖方签订委托契约的底价，等同否定契约精神，没有契约作依循，房屋仲介交易市场必定大乱。

 

邱太煊表示，市场上常见卖方签下委托契约后，仲介找到买主，卖方基于房地产景气转好，认为原先所定的底价过低而反悔卖屋，甚至有卖方是投资客，为了拉抬价格，而刻意不成交，此时若无委托契约作依据，仲介与买卖方的纷争将没完没了。