台北20至40坪自主用房成交易主流

 

近期台湾房市成交量缩，除了买卖双方价格认知差距外，市场上产品供需亦呈现不小的落差，房屋待售供给方中大坪数比例高，而需求方、或成交案件则明显以中小坪数比重较高。房仲业者认为，3,000万元以上实价课利得税，高总价物件买方减少，过去多头的热门产品，恐变成票房毒药。

 

多家房仲业者均发现“手头上委售待售物件大坪（1坪为大陆的3.3平米）数多，但市场需求却以中小坪数产品为主”的落差现象。

 

以台北、台中共有44据点的群义房屋待售物件为例，今年以来成交案件仅8%为60坪（1坪为大陆的3.3平米）以上，但手头待售物件却有高达27%为60坪以上的产品；但在市场自用需求最热门、也是成交量最大的20至40坪的坪数区间，占所有交易量近六成，但待售供给量却仅33%提供这类产品。

 

群义房屋总经理潘家成预估，房地合一政策倾向成交总价3,000万元以上就课税，让高总价物件买方减少，未来市场购屋需求，将以中小坪数的自用住宅为主流。

 

随着房地合一政策逐渐明朗化，市场观望气氛也会逐渐解除，预计在政策上路前，多屋族会释出部份物件，未来25至35坪的一、二房产品最受首购族青睐，而45至65坪的三、四房买方则以换屋族为主。

 

潘家成表示，今年9月全台家庭户数已达837万户，较去年同期增1.2%，且全台家庭户数每年新增约11.1万户，购屋需求仍稳定成长，但自2000年以来，每户家庭人数从3.33人减为今年的2.8人，这种每户家庭人口愈来愈少的结构性改变，反应在房屋自用需求上，中小坪数的物件成为未来趋势。

 

以住商不动产全台的委卖待售案件与成交案件分析，15坪以下产品明显供不应求；而50坪以上产品则明显供过于求。其中，又以打房受创最深的台北市房市大小宅的供需落差最明显，20坪以下的小坪数产品占今年成交量逾31%，但占委卖待售量却仅有23%，但在大坪数的换屋型产品方面，有近24%的待售物件为50坪以上产品，然而50坪以上的成交案件却仅占总成交量的14%。

 

住商不动产企研室主任徐佳馨指出，从目前市场上释出的待售个案来看，不少是2008年之前大量推出的豪宅与套房，屋主在房价涨幅有限以及税改在即的状况下，获利了结，未来房地产买盘将从投资方走向自用方，因此自用产品走强，投资型产品将会越来越弱势，过去多头时的票房保证，恐变成票房毒药。

 

群义房屋忠孝复兴店协理李智暐表示，目前家庭结构有愈来愈多是父母加上一个孩子的三人小家庭，二房或一加一房需求最大，北市大安区标准二房总价约2,500万至3,000万元，而一加一房产品总价约1,500万至1,800万元新台币，但是释出量却有限，只要有好的产品且价格合理，很快就会成交。