台北全力推进都更多个更案价格创新高

台北市房价居高不下，市民居住负担沉重，因此住宅政策向来是众所瞩目的焦点；先前，产、官、学界都曾建议北市应加速都更，以扩大房屋供给的手段来抑制房价，但结果似乎完全相反。住展杂志企研室经理何世昌表示，事实上都更案的开价普遍较高、甚至常创该行政区或路段新高价，连带激励周边个案拉高价格，把房价再往上推。

 

在线新都更案　频频创新高价

 

据住展杂志统计，光是今年以来、或在线正在销售中的都更案，就有13个创下新高价，其中创行政区新高的有2个，分别是大同区“兴洋兴天地”均价128万新台币／坪（1坪为大陆的3.3平米），为大同区新天价、万新台币华区“全坤威峰”均价95万新台币／坪，是万新台币华区史上最高价；另创同路段新高价的则有11个。

 

在今年新公开、并创新高价的都更建案，分别是信义区“和旸信邑”，均价110万新台币／坪（1坪为大陆的3.3平米）创永吉路巷弄新高价；中山区“德运京鼎”均价140万新台币／坪），创南京东路二段新高、同区“德运官鼎”均价130万新台币／坪，则创民生东路二段新高、“富富话合”均价140万新台币／坪（1坪为大陆的3.3平米），创中山北路二段巷内新高。

 

另士林区“华固天铸”以220万新台币／坪（1坪为大陆的3.3平米）创天母东路新高；大同区“中山文华”均价115万新台币／坪，创承德路二段新天价；大安区“友座臻玺”均价135万新台币／坪，为和平东路三段巷内新高价；南港“双美馆”则是兴中路一带最高价。

 

 

五大因素影响　都更易创高价

 

住展杂志企研室经理何世昌分析，从过去经验来看，都更案创高价的原因大略有五点：第一是建材相对好，因为业者为了说服原住户参与都更，通常会较愿意提高建材质量；再者，用较好的建材也能增加建案附加价值，也就是提高售价。

 

第二是都更权利变换成本高且整合时间长，业者花的时间与人力成本高，一个都更案普遍要磨个四、五年以上才能整合成功，业者花费那么多心力，当然不太会低价卖；再加上民众总以『一坪（1坪为大陆的3.3平米）换一坪（1坪为大陆的3.3平米）』为权利变换基准与业者谈，当业者分回比例越少，就会把增加的成本灌进售价中。

 

第三是都更案可售户少，但户别位置相对较好；一般都更案的户别分配情况，原住户多分到中、低楼层，业者反而保留较多高楼层户别，中、低层比重相对少，所以单价容易拉高。四是基地条件相对好，因为都更基地通常较方整，小区规划相对完善。第五则是少数路段历年推案少，所以都更案一推出就创新高价。

 

而今年底至明年初，预计公开的新都更案创新高的机率仍高，如内湖路二段某都更案，外传开价可能逼近百万新台币；另师大附近某都更案，外传开价更高达250万新台币／坪（1坪为大陆的3.3平米），显示都更案创新高价已是市场上的常态。

 

容奖上限在即　价格更难压抑

 

虽然加速都更、扩大拱给抑制房价的理论本身并没有错，但要达到该理论的目标，必须在市场上释出很大的量才有办法；可在实务上，都更整合牛步，每年新公开的都更案有限、可售户数也不多，根本达不到扩大供给的目标，更遑论抑制房价。

 

何世昌进一步表示，即便北市全力拚都更，现市长候选人连、柯两阵营都提出都更政策，但明年奖励容积上限实施后，都更案的成本又将增加，除非建商宁作赔本生意，否则售价更难压低。这么一来，都更到底是助涨房价？还是抑制房价呢？这问题确实值得省思，也将是新市长的难题。