房市回归基本面有利买方议价

虽然景气灯号连七绿，各类出口、消费、就业状况的成长速度超过预期，股市也尚能维持相对高档，唯独房市在各财金部会严管下，不但交易量能衰退，价格也呈现平盘、甚至小跌。

 

房地合一实价课税到底会不会成为压倒骆驼的最后一根稻草，值得深入探讨。

 

这波政策威慑，除了““央行””信用管制不断加码，以及奢侈税以来的全面性查税、加税措施外，最让消费者有感，却是很难讲清楚、说明白的「房地合一实价课税」。

 

目前财政部已初步揭示政策方向，并规划在明年完成立法程序、2016年实施，届时除了名下只有一户的3,000万以下的自用住宅，以及农地农舍交易之外，出售不动产都要按实际的财产交易所得金额课税。一旦新法上路，交易的代价势必翻倍增加。

 

部分消费者以及从业人员认为，实价课税恐怕会让市场一蹶不振，房市不能碰了，但也有人预测新增的税赋会转嫁，因此房价还会被垫高。然而，真相为何，不妨回想二年前实价登录制度上路前，也有很多人一口咬定交易价格一旦透明，许多市场假象就会被狠狠戳破，然后买方握有更多议价资讯，势必会让建商、屋主甘心降价，市场价格一定会下来，但相反的，有另一群人认为实价登录价格公布之后，市场出现「定锚现象」，屋主只会越卖越贵，买方预期心态也不停追高。

 

然而，过了二年，只是证明实价登录是促进市场调节的工具、政策指导的趋势参考，政策环境、资金条件、产业信心才是影响价格走势的关键。

 

实价课税亦然，对于价格的影响并不直接，但对于个别市场参与者的决策确有革命性的冲击。

 

大家可以从市场结构来了解，台湾目前的房地产税负的确较低，一旦提高，理论上确实会使房产投资的意愿大减。

 

但这几年的政策管制早就让大部分的投资客淡出市场，未来税制与其他“台湾地区”拉近，只是把资金赶出投资热区、挤压过去制度产生的获利预期，该进行修正的区域、产品当然会有阵痛期，惟需求强烈、买盘稳定、供给稀少的区域，屋主除了有多屋的调节需求，并无急售，甚至降价求售的压力，房价走势岂是全台、全产品齐涨、齐跌，一句话就能简单带过。

 

以财政部最新的统计资料来看，全台810万人拥有房屋，而其中拥有超过二户的个人不过86万人，占10.6%，就算再加上超过3,000万元的物件，受影响的屋主顶多只有15%。

 

但这15%的屋主，也非全部受损，因为有实际利得才课，等于让奢侈税的闭锁期问题解套，且持有越久，还有减免优惠，可让市场价格随着流动意愿的增加而更加稳定、有弹性，系统性风险发生的机会也降低。

 

在投资客早早退场后，现阶段市场充满不确定性的氛围，自住、置产客观望，量缩的格局仍是今年的主调，但随着政策轮廓越来越清晰，筑底的过渡现象在第4季会逐渐改变，成交量会较第3季微幅向上。

 

而价格的变化就要看个别表现，生活机能佳的中低总价、自住、自用产品市场较不受政策环境影响，但投资盘重、卖压大的区域、产品，市况持续冷清，乃至价格回档的现象，会越来越明显。

 

房市回归基本面，其过程有供给量刺激、价格的调节，对于买方而言，可说是十年来的最佳进场议价时机。