台北商铺14年第三季度销售价格涨势暂停,租金可

2014年第三季北市商办市场售价上涨幅度趋缓，依据信义全球资产（Sinyi Global）最新统计，台北市办公室平均售价为86.0万元新台币，价格几乎与前季相差无几，但涨势不再，毛租金资本化率也维持在2.32%。租赁市场方面，办公室空置率因两栋新完工大楼释出，空置率回升至7.80％，平均租金也受惠于新大楼订价普遍提高，平均租金上看2,046元新台币。

 

信义全球资产(Sinyi Global)总经理柯宏安分析，商办市场在历经多年的多头市场后，价格向上的动能明显不足，第四季主要有松山线通车的利多因素，加上首长选举接近尾声，市场态势逐渐明朗化，商办买卖交易量预估会逐渐回稳，但价格部分仍震荡盘整，除少数个案可能逆势创新高外，交易目前偏向买方市场，价格可能有下修的压力。

 

第三季办公室空置率普遍落底回升，多数商圈空置率已结束下降，仅南京四五段商圈及敦北民生商圈空置率分别下修至4.36%及7.06%，显示松山线通车之前，外围办公商圈仍是明显受惠。复兴南京商圈因为宏盛国际金融中心的完工，使得空置率大幅提升至13.5%。另外敦南商圈也因富邦人寿敦南大楼完工，同样提升至8.55%。

 

北市整体空置率明显上升至7.80％，其中A+级办公空置率上升至15.43％，但A级办公室空置率则下修至4.22%，B级办公空置下修至4.43％。A级以下办公市场空置率仍为收敛，显示使用需求强劲，但在A+级大楼空置率大幅增加情况下，空置率则呈现走升，预期未来半年仍会面临新大楼陆续完工的挑战。

 

租金方面，依据信义全球资产(Sinyi Global)最新统计，第三季办公平均租金2,046元新台币，租金上调的力道加大，各等级大楼租金都有上涨的情况，其中以A+级办公大楼调幅最大，来到2,908元新台币，A级大楼为1,834元新台币，B级大楼为1,458元新台币。各商圈来看，除了复兴南京商圈外，则是信义世贸商圈及敦南商圈的租金有明显的增长，分别上升为2,800元新台币及2,035元新台币。

 

资本价值方面，第二季平均售价停在86.0万元新台币，涨势已不复见，几乎维持与前季相同，但也未见到价格向下修正的情况，售价目前进入盘整的阶段。因此在租金上升的前提下，毛租金资本化率也罕见的回升至2.32%，摆脱不断缩水的微利化现象。

 

内科厂办方面，整体而言，变化并不大。平均租金微增至1,166元新台币，空置率则下修至8.07%，去化情况良好，平均售价上涨至53.4万元新台币，内科厂办也出现涨幅收敛的情况，租金资本化率维持在2.62%。其中西湖段空置率下降至4.34％，平均租金小涨至1,242元新台币，文德段空置率下降至13.76%，平均租金维持在1,051元新台币。

 

展望未来，第四季有几宗重量级案件，如宏盛国际金融中心及骏马一号REITs、内湖五期V-PARK等标的处分出售，可望炒热年底的市场气氛，预估第四季交易量将逐步增大。至于租赁市场方面，依商业处统计显示，设址于台北市的公司行号达22万2,487家，较去年同期的21万7,861家增加4,626家，已呈现连30个月递增走势，亦创近7年来新高，外国公司在台设立家数，也从5月的4,428家，成长至4,491家，租赁需求稳定成长。