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台湾房价终于止跌了?未来走向如何不妨对比北京、上海房价

时间:2018-09-21 15:12 来源:台湾房产网

上海、北京、深圳等中国几个主要城市房价这几年涨的看不懂!不禁很好奇地,想了解到底台北房价跟大陆主要城市的房价,相互间的差异为何? 哪里房价是比较高? 购屋负担压力哪里较

上海、北京、深圳等中国几个主要城市房价这几年涨的看不懂!不禁很好奇地,想了解到底台北房价跟大陆主要城市的房价,相互间的差异为何? 哪里房价是比较高? 购屋负担压力哪里较大?
 
中国一些城市与台北房价对比
 
 
两岸房价比较的基础,台北市房价的部份,是根据住展杂志2018年元月份所刊载各区目前正在销售的所有案子之「预售屋行情价」平均值来计算;而中国大陆主要城市各区的房价,则是依中国经营报今年元月所公布的「热点城市地图」的资料做比较之基础。
 
 
 
若以台湾平均房价前三名的区域分别依序为:台北市大安区平均价为125.5万/坪(约为8.44万人民币/m2)、松山区平均价为121.4万/坪(约为8.16万人民币/m2)、信义区平均价为120.4万/坪(约为8.09万人民币/m2)。然而中国大陆房价前三名城市区域,则依序为上海市静安区平均房价为8.89万人民币/m2、北京市海淀区为8.75万人民币/m2,与上海市黄浦区为7.94万人民币/m2。

虽然近两、三年房价回跌,但对想购屋民众而言,仍是极大压力。即使可以存到足够自备款,每月房贷压力仍会让人喘不过气来。根据行政院主计总处及内政部资料,2017年台北市家庭可支配所得中位数为113万,贷款负担率约为63%,换算一年房贷金额为71万元,每月房贷负担金额约5.9万。新北市家庭可支配所得中位数为95万,贷款负担率约为52%,一年支付房贷为49万,每月房贷负担金额约4.1万。显示双北购屋压力相当沉重
 
 
若以台湾与中国房价最高前三名的地区比较,似乎台湾与中国在伯仲之间,各有优劣。但若以前十名来看,中国房价前十名的城市,除了北京、上海外,还有深圳上榜,不像台湾仍是以台北市各区为主。再者,房价排名第十的北京市丰台区,平均房价若换成台币/每坪为单位,也有88.75万/坪的水准,放在台湾来看,位居第六高、约等同士林区的平均房价。
 
 
 
若以城市做比较基础,仍是以北京平均房价63,239元人民币/m2(约为台币94.1万/坪)与上海平均房价52,240元人民币/m2(约为台币77.7万/坪)为全中国房价最贵的城市。
 
 
 
依日前报载,大陆最低工资连续14年大幅调涨,2017年第3季北京平均月薪酬达人民币9,900元(约新台币4.46万元),已超过台北的新台币4.35万元,上海则以人民币9,365元(约新台币4.2万元)紧追在后。这或许正可以解释,为何北京、上海的房价持续攀高、台湾的房价无法上涨,最重要的原因就是因为我们的薪资长期停滞不前,而大陆的平均薪资连年调涨明显差异的缘故。所以,若希望我们台湾房价就长期而言,能朝健康的正向上升趋势发展,唯一的秘诀就是,请把经济搞好,使得企业让台湾员工的薪资收入能够连年调升,而不是一味地在检讨房价过高的问题才是!



2018台湾房价不跌了?

2018年台湾6大城市房价同比涨跌表


2018是全台房价止跌与否的关键年,今年第二季六都中古屋平均房价涨跌数据及六都行政区涨跌幅排行榜。
 
六都平均房价台南市丶台北市丶桃竹县市小涨,涨幅依次是3.41%丶1.76%丶1.05%,新北市丶台中市丶高雄市呈现微幅小跌局面,跌幅分别是0.54%丶0.5%丶0.34%,预期第三季开始,六都房价涨跌幅差距将缩小,全台房市由台北市领军有逐渐止跌趋向,房价将朝向盘整打底的格局。
 
坊间有些专家为何对房价持续看跌的主要关键因素有三:
(一)把余屋近8万户存量当成判断房价下跌的唯一因素
 
如同有些学者把房价所得比当成判断房价会泡沫化的唯一因素,他们都忽略了四年来累积递延性买盘,光是大台北地区就有近七万观望自住买盘开始逐步进场,今年房市的确是一场多空较劲旗鼓相当的一年。
 
(二)把人口老化少子化的长线不利因素当成短线房价无法止跌的因素
 
有些学者提出少子化「灰犀牛」3年后报到,因此就认定房价势必下跌。其实,少子化对长线需求的确有递延性杀伤力,但真正对短线杀伤力是劳动人囗,劳动力影响购屋能力,而台湾劳动力大幅衰退会在六丶七年后发生,对房市长线发展有很大的不利因素。
 
(三)把30万户年成交量当成判断房价落底的唯一前提
 
30万户判断房市落底,这是落后的统计指标,如同房市有七年或十年一循环之说,过去的统计仅供参考,未来市场属刚性需求的自住买盘,投资要求降低,交易量与价格的相互关系必须重新检视,如同年交易40万户才算回升之说,都是以过去的时空量价变化结构为基础,一定会有偏差,未来几年,不管房价是否回升,交易量要达40万户几乎不大可能。
 
 
六都各行政区涨跌排行榜,涨幅前十名台南市占四区,跌幅前十名高雄市占四区
至于六都各行政区涨跌排行榜,台南市与台北市表现相当强势,涨幅前十名台南市占四区,跌幅前十名高雄市占四区,台北市大安区扮演章鱼哥领头羊角色,表现出色,从去年第三季到今年第二季持续价量俱增,台北市房价与交易量也连续三季表现价量俱增的格局,台北市今年上半年交易量更大幅成长20%,这些数据都证实台北市平均房价已于去年第四季落底,率先进入盘整格局,其余各都预期也会陆续进入止跌盘整阶段。
 
 
中古屋市场止跌,为何预售市场仍在跌?
房市上升或反转向下时,预售市场往往是先行指标,房市下跌至落底前,中古屋买盘会先进场,预售仍在反应与新成屋的价差,反而预售市场往往是止跌时的落后指标。因此,房市落底与否,不宜依预售屋市场数据评断,今年中古屋止跌迹象明显,但预售市场尚有调整空间,至于现况预售再跌,并不代表会压缩中古屋房价,应该是仅止于预售与新成屋之间合理价格空间的调整。