房市好地上权也分杯羹台北6字头入住蛋黄区

以往被视为票房毒药的地上权住宅，在台北掀起推案潮，相较2015~2020年仅释出2案，今年就有3案登场，分别是中正区大将丰喆、大安区基泰大安与虹耀今采，产品皆以换屋房型为主，还曾出现单周50组来客的亮眼表现，亦有寿险业者抢标地上权案兴建商办，人气畅旺翻转房市刻板印象；专家指出，地上权案转趋热门，主要是诉求低房价入主精华市地的策略奏效，磁吸偏好市中心的小资族，尤其相同价格通常只能入手二手房，反观这类产品相对新颖，持有成本低享有更多资产配置空间，得以开创商机。

 

 

地上权案分为两种类型，包括可分割及不可分割，不可分割是指房子登记在建商名下，消费者只能拿到购买凭证，只是拥有使用权，等同是跟建商租房子，包括指标案华固新天地、京站花园广场都属于此类型，至于可分割是指过户者能取得建物权状，拥有完整产权。检视北台湾的地上权案，2015~2020年仅有2个，多数年份都挂蛋，不过今年截至9月就有3个，仅次于2014年的5个，改写大台北地区单年次高纪录，分别是中正区大将丰喆、大安区基泰大安以及虹耀今采，产品皆以换屋房型为主，合计案量大约18亿元，共通点都是拥有建物完整产权。

 

 

除此之外，寿险业者也积极布局地上权案，例如信义计划区的世贸三馆地上权标案，去年就由南山人寿以312.76亿元得标，预计改建商办大楼，同年北市国泰营区地上权案也被全球人寿以97.8亿元标下，同样预计开发商办。换句话说，不仅新案陆续登场，抢标地上权案的状况也明显增多。

 

地上权案的共通点都是相对市价便宜，例如可分割类型一般为市价打七折至八五折，原本就能吸引预算有限的买家，除了低门槛优势，今年能在大台北崛起，一方面是房市景气转好，购屋需求强劲，加上北市房价回到多年前高点，先前高价标得的开发案已有足够的获利空间，因此转为积极推案。

 

 

有关今年3笔新的地上权案，其中大将丰喆标榜精工制震宅，规划31~46坪，基地邻近中正纪念堂、双捷运，能够享受古亭商圈、南门市场的繁荣，主打2758万元起入住北市蛋黄区，官网标题还注明蛋白价入住台北蛋黄区可能吗？，明确诉求低价策略。有关价格方面，该社区每坪开价68万元起，对比基地所在的南昌路一段，例如屋龄8年的一般大楼中正仰秀，后者每坪成交均价大约85.65万元，确实具有价格优势。

 

大将开发不愿具名的人员表示，大将丰喆从9月1日正式公开，单周来客曾经多达50组，截至11月累计已达300多通来电，人气火热翻转外界对于地上权案的诸多疑虑，这次热销带给我们极大信心，因此公司（大将开发）不久前又斥资2.56亿元在大安区标下土地，就是看好地上权市场的潜力。

 

地上权案的房价通常会比周边便宜，不仅吸引小资族，买盘也不乏中高资产族群，这些人财力优渥，除了看好地段优渥，同时也认为持有成本较低、更能弹性配置资产，例如『大将丰喆』开价及成交价都在6字头，对比附近的『元大钦品』每坪110~120万元，持有成本相对较低，好处是能有更多资产配置空间，因此能发现有些客户财力其实不错，未必都是预算有限的小资族。
 

 

 

检视大安区今年新的地上权案，其中基泰大安主打精品饭店宅，规划13~26坪，距离捷运大安森林站只要3分钟，每坪至少120万元起，虽然单价也要百万元，不过相较周边的一般预售案宏普颐和每坪130万元起，同样有着价格上的优势，此外虹耀今采同样诉求大安区建案震撼价，标榜金华公立小学、中正公立中学明星学区，主打1398万元起典藏15~43坪房型，换算每坪要价89~95万元，相较周边一般成屋案奕庭每坪成交均价约102.4万元，低门槛也替物件加分不少。

 

 

基泰大安的专案人员王先生透露，价格与地段就是地上权案的卖点，例如该案从6月正式公开，截至10月已热销7成，很多都是年龄已届退休的消费者，由于产品地段良好，加上使用年限长达60年，60年对很多购屋族几乎持有大半辈子，不至于会担心使用年限的问题，加上台北的房价高、老宅多，同样价格在周边寻找一般社区通常只能买到中古屋，反观这类地上权案屋龄新颖，因此能够保有市场竞争力，依照我们的客户来看，有些是退休后寻求新住所的人，有些是替子女预留房子，大部分都是自住客，市场询问度相当火热。

 

 

地上权案通常坐落精华市地，客群定位明确，主要锁定预算有限又偏好市中心的买家，再者释出量体稀少，限量加上低价成为极大诱因，随着近年营造成本走高，倘若房市恒温、价格持续攀升，放大地上权案与一般建案的价差优势，预期未来将有更多这类产品登场。他指出，地上权建案因诉求低房价，格局多在20~40坪，一方面是压低总价维持竞争力，另一方面是考量有些投资型买家，坪数大不方便脱手，例如今年新案皆流行中小坪数，同样以价格为卖点。

 

成屋指标地上权案同样人气高涨，靠着低价策略赢得购屋族青睐，例如北市文山区的华固新天地-YOHO特区，规划30~45坪、开价50万元起，近一年成交均价约46万元，相较同区的罗斯福路六段一般社区，后者成交均价动辄7字头，房价便宜地段也很不错，加上邻近景美捷运站，若以总租金平均4.5~7万元、回收年限30年试算，投报率最高可达3.5%，由于租金收益相当诱人，根据销售人员说法，买盘虽然以自住客为主，但也有不少投资客群，主要是社区地点属于精华市地，加上房价比周边便宜，到现在还是有人来询问，市场反应挺好的。

 

 

北市另一个指标案京站花园广场坐落大同区台北车站旁，同样诉求低门槛入住台北市中心，相较10多年前开案销售时打出总价420万元起，每坪房价下探同区最低价，目前也主打598万元起的台北站前震撼价，同样比周边一般建案动辄百万元便宜，还与台北车站共构坐享交通枢纽，确实都有价格、地理位置的优势，若以12坪多的一房试算，租金大约3万多元，几乎等同一般受薪阶级的月薪，因此市场接受度也很不错。
 

 

京站花园广场专案人员受访表示，地上权建案虽然有使用年限，但多数都比市价便宜，诉求对象原本就锁定小资族，再者通常坐落精华市地，总能吸引预算有限又偏好市中心的买家，若以该社区来看，目前成交单价大约45万元，相较周边一般住宅每坪大约120~160万元，几乎为市价的三分之一，低房价就能入主市区核心长达数十年，反问记者这种价格换作是你不会心动吗？

 

 

该专案人员提到，房价冲高只是价速地上权案崛起，例如京站花园广场12年前（预售阶段）成交均价仅33~35万元，当时中山、大同区的一般住宅每坪成交7字头，房价几乎是后者的二分之一，如今随着房价抬升，尽管该案已经来到4字头，周边每坪也上看120万元，同步价涨但却变成三分之一房价，反而放大价格优势，因此能够开创市场商机，陆续还是有客户咨询，但因今年刚需强劲，自住客明显变多，消费者面对几百万价差，使用年限将不再是问题，毕竟房价就摆在那，会来的也是做足功课，不会担心滞销问题。
 

 

地上权物件变得热门，主要受到整体房市复苏带动，价格又相对便宜，例如近期北士科就有地上权标脱，除了高房价的台北市，包括过去发展不佳的台中也有地上权建案开发，风向可见一斑，不过自住买盘仍得留意，由于缺乏土地所有权，不符合国人购屋习性，房价发展可能有所受限，亦有贷款条件差、缴交地租等情事，致使物件多为投资出租使用，自住客较少的社区可能会让环境稍微打折，提醒民众务必留意。